界面新聞
劉嘉欣
2024-07-24 14:02
很多人在買(mǎi)房時(shí)都會(huì )考慮一個(gè)問(wèn)題：買(mǎi)商辦公寓還是買(mǎi)住宅？
商辦公寓即產(chǎn)權性質(zhì)為商業(yè)或辦公，但卻做成公寓的居住產(chǎn)品，過(guò)去它的優(yōu)勢很突出：不受限購、限售等政策影響，在戶(hù)型上有自主發(fā)揮空間，而且價(jià)格一般低于同區域普通住宅產(chǎn)品，這意味著(zhù)居住在城市核心區域的成本更低。但它的劣勢也同樣明顯——僅有40年產(chǎn)權、執行商用水電收費標準、部分項目不通燃氣、無(wú)學(xué)位。
從2017年開(kāi)始，核心城市陸續出臺嚴厲的政策打壓商辦公寓的發(fā)展，禁止“商改住”，這些措施規范了商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)，但也加大了商辦產(chǎn)品的庫存壓力。
近日，海南萬(wàn)寧、湖南長(cháng)沙陸續突破“商改住”禁令，轉而支持“商改住”，甚至要將符合條件的商辦公寓產(chǎn)權性質(zhì)轉為住宅，給予購買(mǎi)者一系列住宅業(yè)主才擁有的權益。
“談到房地產(chǎn)去庫存，我們一般都聯(lián)想到住宅去庫存，其實(shí)現在商辦類(lèi)的去庫存壓力也非常大。現在萬(wàn)寧和長(cháng)沙允許商業(yè)辦公產(chǎn)權的‘類(lèi)住宅’轉變性質(zhì)，成為住宅產(chǎn)權，這是一個(gè)重大突破，我建議更多有商辦庫存壓力的城市效仿跟進(jìn)。”鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng )始人張宏偉對第一財經(jīng)表示。
據國家統計局，截至今年5月末，全國待售商品房中，屬性為辦公的面積達到了5214萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)9.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積達到1.43億平方米，同比增長(cháng)2.0%。
政策破冰
近日，兩地相繼發(fā)布“商改住”政策，將此作為去樓市庫存的手段之一。
6月25日，海南省萬(wàn)寧市政府辦公室印發(fā)《促進(jìn)商業(yè)辦公類(lèi)商品房去庫存工作方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“方案”），該方案稱(chēng)，在設置前提條件的情況下，允許商辦類(lèi)商品房參照住宅管理，購買(mǎi)此類(lèi)商品房可享受購買(mǎi)住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上學(xué)，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標準等。
這一方案的印發(fā)，表明海南實(shí)施了近三年的“嚴禁商改住”政策出現破冰跡象。
在海南樓市最火熱時(shí)期，海南曾以“壯士斷腕”的決心嚴控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也堵上了“商辦改類(lèi)住宅”的口子。
2020年，海南貫徹落實(shí)《海南自由貿易港建設總體方案》，加強了房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，2021年10月，海南省自然資源和規劃廳等部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)、辦公類(lèi)建設項目全過(guò)程管理的意見(jiàn)》。該意見(jiàn)稱(chēng)將商業(yè)辦公類(lèi)項目改造為具備長(cháng)期居住功能的“類(lèi)住宅”的行為，影響了公共服務(wù)設施基本功能。因其產(chǎn)品不受海南省房地產(chǎn)限購政策影響，存在開(kāi)發(fā)企業(yè)違規銷(xiāo)售、虛假宣傳、誤導購房者等現象，沖擊海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響了房地產(chǎn)政策的執行。因此，堅決抑制各類(lèi)以建設名義變相開(kāi)發(fā)“類(lèi)住宅”的房地產(chǎn)行為，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。當時(shí)意見(jiàn)中規定，商業(yè)辦公類(lèi)項目可產(chǎn)權分割銷(xiāo)售最小單元建筑面積不得小于300平方米，不得按照住宅類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行登記；嚴禁旅館用地分割銷(xiāo)售和不動(dòng)產(chǎn)登記，堅決禁止借康養、總部經(jīng)濟等之名圈地變相開(kāi)發(fā)商品住宅。
而海南萬(wàn)寧最新出臺的“方案”，相比三年前的政策，態(tài)度出現了一百八十度的反轉，不僅不再禁止，還要求全市多個(gè)部門(mén)配合“商改住”，購買(mǎi)商辦類(lèi)商品房的購房人所獲權益幾乎與購買(mǎi)住宅無(wú)異。
方案中稱(chēng)，商辦類(lèi)商品房項目不再受“產(chǎn)權分割銷(xiāo)售最小單元建筑面積不得小于300平方米”的限制，由市營(yíng)商環(huán)境建設局牽頭，聯(lián)合住建、資規、消防、環(huán)保、水務(wù)、電力等部門(mén)對商辦類(lèi)項目進(jìn)行綜合查驗評估，認為兼具住宅使用功能的，提請市政府認定，在不得改變用地性質(zhì)、規劃指標的前提下參照住宅項目管理。
此外，新政還規定，在萬(wàn)寧市購買(mǎi)商辦類(lèi)商品房，購房者子女還可以就近入讀義務(wù)教育階段公辦學(xué)校，這在全國范圍內都屬罕見(jiàn)。
針對商辦類(lèi)住宅水電氣費用高的問(wèn)題，萬(wàn)寧市新政還規定，對個(gè)人購買(mǎi)商辦類(lèi)商品房且實(shí)際個(gè)人自用的，可享受與住宅同等的居民用水、用電、用氣價(jià)格標準。
萬(wàn)寧發(fā)布新政一周后，湖南省會(huì )城市長(cháng)沙也出招了。
7月3日，長(cháng)沙市自然資源和規劃局、長(cháng)沙市住房和城鄉建設局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持公寓等類(lèi)住宅商品房調整為住宅有關(guān)事項的通知》。
上述通知主要說(shuō)了兩點(diǎn)，一是長(cháng)沙在市轄區范圍停止新的公寓等類(lèi)住宅項目規劃審批；二是對于已完成項目總平面圖審批，但開(kāi)發(fā)、去化存在困難的公寓等類(lèi)住宅商品房，在確保滿(mǎn)足公共服務(wù)設施和基礎配套設施承載力的前提下，經(jīng)論證可行后可依規依程序調整為住宅。
和萬(wàn)寧的理由類(lèi)似，長(cháng)沙稱(chēng)此舉也是為支持企業(yè)盤(pán)活閑置存量土地，加快推動(dòng)存量公寓等類(lèi)住宅商品房去庫存。
庫存壓頂
為了去庫存，將商辦公寓改為保租房，或者在項目未建成時(shí)將土地用途調整為居住用地等做法，已經(jīng)并不新鮮。但萬(wàn)寧和長(cháng)沙宣布將商辦公寓性質(zhì)調整為住宅，在全國范圍內尚屬首次。這一動(dòng)作背后，兩地商辦公寓庫存去化壓力都不小。
據明源研究院援引海南本土地產(chǎn)研究機構數據稱(chēng)，截至2023年年末，海南9個(gè)市縣商辦類(lèi)產(chǎn)品廣義庫存為1179萬(wàn)平方米，按9市縣平均去化速度計算，去化周期達89月。
海南一家專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)大數據平臺“至理數據”顯示，截至今年6月29日，萬(wàn)寧市已獲得預售或現售許可的商品房商業(yè)用途產(chǎn)品，庫存可售面積約82.34萬(wàn)平方米。
而過(guò)去一年萬(wàn)寧市這類(lèi)產(chǎn)品總共成交備案834套、總建筑面積約61421.1平方米，算下來(lái)月均成交備案面積約5118.4平方米，以此測算，現有82.34萬(wàn)平方米庫存去化周期超過(guò)了160個(gè)月。
也就是說(shuō)，按照目前月均去化量，在不新增庫存的情況下，這些商辦類(lèi)商品房要13年才能消化完畢。
而據湖南中原研究院，截至2024年5月，長(cháng)沙內五區商辦類(lèi)物業(yè)庫存達250萬(wàn)平方米（不包含現房），其中商辦公寓的庫存量達到了135萬(wàn)平方米，去化周期高達58個(gè)月，公寓成交持續低迷，整體存量積壓，有在售公寓項目?jì)r(jià)格已經(jīng)“腰斬”。
明源研究院稱(chēng)，存在商辦用地供應過(guò)量問(wèn)題的并不只是海南等地，過(guò)去很長(cháng)一段時(shí)間，大部分城市都存在商辦用地供應過(guò)量的情況，導致商辦類(lèi)產(chǎn)品出現了大范圍供大于求。近期，部分房企項目中的商業(yè)鋪位和辦公樓按照3-5折售賣(mài)，甚至有公寓類(lèi)產(chǎn)品淪為“營(yíng)銷(xiāo)贈品”，“買(mǎi)一套住宅，送一套公寓”。
根據國家統計局數據，截至今年5月末，全國待售商品房中，屬性為辦公的面積達到了5214萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)9.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積達到1.43億平方米，同比增長(cháng)2.0%。
過(guò)高的庫存以及艱難的去化，也導致房企逐漸減少投資商辦地塊。據中指研究院，2024年上半年，商辦用地供求規模處近年來(lái)低位，商辦用房投資、新開(kāi)工數據同比均下降，頭部企業(yè)投資布局進(jìn)一步收縮聚焦核心城市。
市場(chǎng)起落
商辦存量過(guò)剩源于過(guò)去很長(cháng)一段時(shí)間內地方政府對發(fā)展“樓宇經(jīng)濟”的重視。
根據克而瑞研究中心，中國各線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)都經(jīng)歷了2005年-2008年和2010年-2013年兩個(gè)高速發(fā)展階段，而樓宇經(jīng)濟成為了地方政府最關(guān)注的一張牌，對經(jīng)濟數據的渴求使得各地建造大量的寫(xiě)字樓。2013年時(shí)，全國辦公樓新開(kāi)工總量達到6887萬(wàn)平方米，是2008年的4倍，相比之下，同期的住宅新開(kāi)工量增幅僅為74%。
然而，對于很多城市來(lái)說(shuō)，因缺少第三產(chǎn)業(yè)現代服務(wù)業(yè)的有力支撐，商辦類(lèi)項目客戶(hù)群體不足，出現供大于求的情況。為了去化這些寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁，開(kāi)始進(jìn)行產(chǎn)品調整，比如改造成服務(wù)式公寓、公寓住宅或養老住宅。
在這個(gè)過(guò)程中，商辦類(lèi)公寓出現了很多產(chǎn)品類(lèi)型，既有適合單身人士、年輕夫妻的小面積Loft（帶閣樓）公寓，也有頂豪大平層。
在2016年開(kāi)始的那一波樓市上漲中，各城對于住宅類(lèi)產(chǎn)品出臺了許多限制性措施，比如限購、限售、限制戶(hù)型面積等，這時(shí)候商辦類(lèi)公寓開(kāi)始“逆襲”，展示出其優(yōu)勢。
當購房者手中已經(jīng)沒(méi)有購房資格，或者因樓市太火爆而搖不到“入場(chǎng)券”，卻又想投資一套區位還不錯的房子，商辦公寓就成了首選。
歷史數據顯示，2016年，上海酒店式公寓成交42306套，約占當年新建商品房成交總量的四分之一，全市酒店式公寓成交均價(jià)24937元/平方米，同比上漲13.6%。
2017年時(shí)，由于出臺住宅限購，長(cháng)沙的商辦公寓行情火爆，售價(jià)甚至達到周邊住宅項目的1.5倍，核心城區的酒店服務(wù)式公寓站上2萬(wàn)元/平方米。
同樣的情況也在成都發(fā)生過(guò)，2018年時(shí)，成都樓市轉熱，當年5月出臺“最嚴限購令”，在這之后，許多沒(méi)有購房資格卻又需要買(mǎi)房的人就把目標轉向了公寓產(chǎn)品，豪華大平層公寓在成都市場(chǎng)也是一個(gè)特殊的存在，當時(shí)的價(jià)格是普通商品住宅的好幾倍。
一名長(cháng)三角大型房企內部人士告訴第一財經(jīng)記者，在商辦公寓銷(xiāo)售火熱的年份，房企更青睞做公寓項目，因為這種項目拿地成本低、利潤高，未來(lái)公寓賣(mài)出后每平米所收物業(yè)費也比普通住宅高不少。
然而，就在商辦公寓交易火熱之際，這種畸形的土地供應錯配關(guān)系引起了地方政府的關(guān)注，多城開(kāi)始禁止“商改住”。
2017年，上海宣布清理整頓商辦項目，停止審批公寓式辦公項目，重新審核尚未上市銷(xiāo)售的項目。同一年，廣州要求商服類(lèi)（商業(yè)和辦公）房地產(chǎn)項目應當嚴格按規劃用途開(kāi)發(fā)、建設、銷(xiāo)售、使用，不得改變?yōu)榫幼∮猛荆钚》指顔卧坏玫陀?00平方米，個(gè)人不可購買(mǎi)商辦公寓。
在這之后三年，北京、天津、深圳、廈門(mén)等16地相繼發(fā)布政策禁止“商改住”，不得擅自將商服用地改變?yōu)榫幼∮猛局饾u成為基本原則，商辦公寓產(chǎn)品從此“一蹶不振”。
現在，如果越來(lái)越多的商辦公寓類(lèi)產(chǎn)品轉變性質(zhì)為住宅，那么對廣大購房者來(lái)說(shuō)，這是否是入手公寓的好時(shí)機？購買(mǎi)時(shí)又該注意什么問(wèn)題？
“千萬(wàn)不要看到性質(zhì)轉變成住宅了、總價(jià)便宜了，就去盲目購買(mǎi)，商辦公寓的水比想象中深。”張宏偉對記者表示。
他認為，人員混雜是影響商辦物業(yè)保值增值的重要因素，需要考察項目是否有統一的經(jīng)營(yíng)管理公司，或者服務(wù)質(zhì)量較高的物管公司；一般來(lái)說(shuō)，商辦物業(yè)收費標準高于民用住宅，因此“商轉住”以后物業(yè)費應當按照民用住宅標準重新制定價(jià)格；此外，還要關(guān)注“商轉住”后對應的學(xué)區，若對口好的學(xué)區，則更值得購買(mǎi)。
