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記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，有新房項(xiàng)目將租金回報(bào)率當(dāng)做宣傳重點(diǎn)。

“我們這邊的新房折后價(jià)已經(jīng)回到2018年的水平，但老城區(qū)附近租金是有保障的，95平方米的房源賣(mài)570萬(wàn)元，月租10000元沒(méi)問(wèn)題，租金回報(bào)率超過(guò)2%，好過(guò)把錢(qián)存銀行。”在深圳羅湖區(qū)，多位房產(chǎn)中介當(dāng)起了“路霸”，向過(guò)往路人兜售附近的新房，租金回報(bào)率成為其中的最大賣(mài)點(diǎn)。

吳家明/攝

購(gòu)房者關(guān)注租金回報(bào)率

近日，中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等下調(diào)了人民幣存款掛牌利率，二年期、三年期、五年期利率分別下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后的利率分別是1.45%、1.75%、1.8%。

另一邊，商業(yè)房貸利率也再次刷新歷史最低值。以粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地城市為例，深圳樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，以當(dāng)?shù)剌^多銀行執(zhí)行的數(shù)值來(lái)看，整體可以分為3個(gè)梯隊(duì)：第一梯隊(duì)為廣州、東莞、佛山，首套房利率在3.05%至3.10%之間；第二梯隊(duì)為中山、惠州、珠海和江門(mén)，首套房利率3.25%；第三梯隊(duì)為深圳和肇慶，首套房利率為3.4%。二套房利率最劃算的城市是佛山、珠海、江門(mén)，利率在3.35%至3.45%之間。此外，更有消息指出，如果申請(qǐng)額度達(dá)到相應(yīng)門(mén)檻，有廣州的銀行將首套房利率降至2.95%。

目前，存貸款利率皆下調(diào)。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，有新房項(xiàng)目將租金回報(bào)率當(dāng)做宣傳重點(diǎn)，也有不少房產(chǎn)中介重新將租金回報(bào)率當(dāng)成推銷(xiāo)術(shù)語(yǔ)中的重點(diǎn)。

一般來(lái)說(shuō)，租金回報(bào)率指的是年租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房產(chǎn)是否值得投資的關(guān)鍵指標(biāo)。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳租金呈現(xiàn)先升后降趨勢(shì)，6月深圳平均租金為69.8元/平·月。從租金回報(bào)率來(lái)看，上半年深圳租金回報(bào)率得益于房?jī)r(jià)持續(xù)下行而繼續(xù)小幅上漲，當(dāng)前深圳平均租金回報(bào)率為1.65%。

不過(guò)，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在房?jī)r(jià)下跌的背景下，一些中心區(qū)域的小戶(hù)型住宅租金回報(bào)率超過(guò)2.4%，已經(jīng)超過(guò)當(dāng)前銀行5年期定期存款的利率，相對(duì)較高的租金回報(bào)率再次成為部分購(gòu)房者的考慮因素。

吳家明/攝

租金回報(bào)率呈現(xiàn)“先降后穩(wěn)再升”

從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，今年上半年重點(diǎn)50城的平均租金回報(bào)率達(dá)到2.03%，較2023年同期上升0.07個(gè)百分點(diǎn)。近六年來(lái)，租金回報(bào)率呈現(xiàn)“先降后穩(wěn)再升”的趨勢(shì)，今年上半年更達(dá)到自2019年以來(lái)的新高，表明居民通過(guò)租房獲取收益的可行性預(yù)期初步好轉(zhuǎn)。不過(guò)，各線城市租金回報(bào)率變化的原因各異。一線城市租金跌幅大于房?jī)r(jià)，導(dǎo)致租金回報(bào)率下降；二線城市租金及房?jī)r(jià)持續(xù)下行，租金回報(bào)率上升是因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌勢(shì)更明顯；三四線城市租金回報(bào)率持續(xù)上升則主要源于租金上漲，而房?jī)r(jià)因缺乏穩(wěn)定購(gòu)房需求支撐而持續(xù)下降。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前首套房的房貸利率普遍在3.2%左右，存款利率下降后，大部分銀行房貸利率仍有下調(diào)空間。房貸利率的下行無(wú)疑會(huì)帶來(lái)商品房銷(xiāo)售的增長(zhǎng)。一方面，直接減輕了購(gòu)房者的還款壓力，這是實(shí)實(shí)在在的降成本效應(yīng)；另一方面，能夠帶來(lái)提振預(yù)期的效應(yīng)，激發(fā)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)意愿，尤其是對(duì)于那些處于購(gòu)房門(mén)檻邊緣的剛性需求和換房需求群體。“然而，從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用往往更偏向于短期的交易利好，對(duì)購(gòu)房的長(zhǎng)期效應(yīng)不足。要想讓降息帶來(lái)的正面效應(yīng)在長(zhǎng)期內(nèi)顯現(xiàn)，樓市的供需關(guān)系、房?jī)r(jià)走勢(shì)、政策環(huán)境等因素都需要同步優(yōu)化。”

責(zé)編：朱雨蒙

校對(duì)：李凌鋒