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得益于上海中國(guó)經(jīng)濟(jì)橋頭堡的獨(dú)特地位，來(lái)自全國(guó)的實(shí)力自用企業(yè)和私人投資者將繼續(xù)成為辦公、酒店項(xiàng)目的主要買(mǎi)家。

上海的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)吸引著各資金方的注意力，近期又有多個(gè)項(xiàng)目成功交易。

據(jù)上海產(chǎn)權(quán)交易所披露，8月21日，上海雅古項(xiàng)目管理有限公司持有的“上海廣田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司40%股權(quán)”成交，成交價(jià)為底價(jià)17.2億元。

企查查顯示，上海廣田此前由上海雅古持有40%的股權(quán)，另外60%股權(quán)由印尼金光集團(tuán)旗下的香港建設(shè)持有。其中，上海雅古為國(guó)家電網(wǎng)旗下公司。這也就意味著，該筆交易完成后，國(guó)家電網(wǎng)方面將不再持有上海廣田的股權(quán)。

有市場(chǎng)消息稱，上海星薈中心的接盤(pán)方正是印尼金光家族。若消息屬實(shí)，則該項(xiàng)目將由金光集團(tuán)全資持有。

據(jù)披露，上海廣田主要在上海市四川北路4街坊108號(hào)地塊內(nèi)從事商業(yè)、辦公樓的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，是上海北外灘地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目上海星薈中心的項(xiàng)目公司。

公開(kāi)信息顯示，該地塊成交于2005年，11.4億元的成交價(jià)即創(chuàng)下當(dāng)年上海地王；此后，香港建設(shè)收購(gòu)了其中60%的股權(quán)。上海星薈中心總體量為24.8萬(wàn)平方米，由兩棟147米高的雙子塔樓組成，其中11.8萬(wàn)平方米超甲級(jí)辦公樓，7.2萬(wàn)平方米商業(yè)廣場(chǎng)。

但該項(xiàng)目商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)并不算好。據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)，今年7月，該項(xiàng)目的日均客流密度為7995.69人/萬(wàn)平方米，在北外灘商圈的五家存量商業(yè)體中排名墊底。

另一位于浦東的商業(yè)物業(yè)近期則以資產(chǎn)包的形式被轉(zhuǎn)讓。上海證大（00755.HK）近期公告稱，將多項(xiàng)資產(chǎn)打包及其相關(guān)債權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，總代價(jià)共計(jì)1000萬(wàn)元。

據(jù)披露，上述資產(chǎn)包括上海證大大拇指廣場(chǎng)25個(gè)商鋪單元、一間酒店等在內(nèi)的資產(chǎn)，以及位于青島、揚(yáng)州、煙臺(tái)等地的各類(lèi)物業(yè)。公告顯示，截至5月31日，前述（包括受查封令約束且尚未獲得適當(dāng)所有權(quán)證書(shū)的物業(yè)）的總價(jià)值約為28.77億元。

其中，上海證大大拇指廣場(chǎng)位于浦東聯(lián)洋，占地面積近6萬(wàn)平方米，設(shè)超市、酒店式公寓等，由上海證大運(yùn)營(yíng)近20年。此前該項(xiàng)目已有部分出售，而此次交易完成后，上海證大大拇指廣場(chǎng)就全部出讓。

與星薈中心的買(mǎi)家不同，抄底上海證大大拇指廣場(chǎng)的為內(nèi)地企業(yè)瑞冬集團(tuán)。該公司山東德州，主要從事中央空調(diào)產(chǎn)品的研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、安裝和維護(hù)。

不只是商業(yè)資產(chǎn)，近來(lái)頻繁出售資產(chǎn)回血的萬(wàn)科，在上海有一處辦公樓出售。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)，位于徐匯濱江的龍華萬(wàn)科中心T1辦公樓于近期成交，該棟辦公樓報(bào)價(jià)為45000元/平方米，總面積約28172.38平方米，成交價(jià)約12.68億元。

第一財(cái)經(jīng)查閱資料發(fā)現(xiàn)，2017年4月，該項(xiàng)目所在地塊上海徐匯區(qū)龍華街道N11-08、N15-01、N15-05地塊出讓，用地性質(zhì)為商辦，以招掛復(fù)合的方式成交，由西岸集團(tuán)、萬(wàn)科、新黃浦等三家單位組成的聯(lián)合體競(jìng)得，成交價(jià)約20.64億元，樓面價(jià)21315元/平方米，溢價(jià)率0.49%。

2020年一季度，該項(xiàng)目啟動(dòng)全面建設(shè)，由萬(wàn)科主導(dǎo)開(kāi)發(fā)建造一個(gè)TOD大型綜合體項(xiàng)目，其中包含約6萬(wàn)方的總部辦公樓，也即龍華萬(wàn)科中心。龍華萬(wàn)科中心共含有5棟獨(dú)棟辦公樓。目前，龍華萬(wàn)科中心5棟獨(dú)棟辦公樓中的T1-T4已成交，T5仍在放售中。

值得一提的是，根據(jù)項(xiàng)目的公開(kāi)推售信息，其中有4棟可用于銷(xiāo)售，也即T2-T4，而T1原為自持。早前的地塊出讓文件也要求，項(xiàng)目受讓人應(yīng)自持建筑面積不低于40%的辦公物業(yè)不少于20年；同時(shí)，自持物業(yè)不得整體、分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓。不過(guò)，該出讓文件也提及，如遇破產(chǎn)、重組、撤銷(xiāo)等特殊情形需整體轉(zhuǎn)讓約定自持部分的，則可向出讓人提出申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意后執(zhí)行。

此外，位于黃浦江外灘的甲級(jí)辦公樓、曾隸屬于開(kāi)發(fā)商三盛宏業(yè)的甲級(jí)辦公樓三盛宏業(yè)大廈則以法拍的形式，被一家成立僅一個(gè)月、注冊(cè)資本也只有10萬(wàn)元的公司拍下，成交價(jià)為8.3072億元。

酒店資產(chǎn)也同樣被資金青睞。近來(lái)，山東高速以約3.3億元的價(jià)格，拿下了浦東金橋萬(wàn)和昊美酒店30%的股權(quán)；位于黃浦區(qū)斜土路的原華美達(dá)酒店也以法拍的形式易主，成交價(jià)約4.26億元，溢價(jià)率達(dá)31.5%。

一直以來(lái)，上海在內(nèi)地大宗交易市場(chǎng)都占有舉足輕重的地位。據(jù)克而瑞資管（CAIC）監(jiān)測(cè)顯示，2024年上半年，內(nèi)地32城大宗物業(yè)共106筆成交，總金額約666.68億元，同比上升7.19%，其中上海總成交額約274.5億元，為單城市最高。

有在上海從事大宗交易的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，上海是安全的市場(chǎng)，有許多避險(xiǎn)資金會(huì)選擇這里。當(dāng)前上海項(xiàng)目不少資產(chǎn)價(jià)格回落，企業(yè)可以較低的成本選到好的辦公地。同時(shí)，還有不少企業(yè)希望在上海能屬于自己的冠名大樓，有助于開(kāi)展業(yè)務(wù)，并且提高客戶認(rèn)可度。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，今年下半年，隨著資產(chǎn)價(jià)格的回落預(yù)期，大型機(jī)構(gòu)投資者將進(jìn)入市場(chǎng)，推動(dòng)整體市場(chǎng)成交量的增長(zhǎng)。

戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)認(rèn)為，在大宗交易方面，預(yù)計(jì)下半年部分外資基金持有折價(jià)項(xiàng)目有望成交，同時(shí)法拍項(xiàng)目占比繼續(xù)增加；同時(shí)，得益于上海中國(guó)經(jīng)濟(jì)橋頭堡的獨(dú)特地位，來(lái)自全國(guó)的實(shí)力自用企業(yè)和私人投資者將繼續(xù)成為辦公、酒店項(xiàng)目的主要買(mǎi)家，國(guó)內(nèi)的低息環(huán)境也有望給內(nèi)資買(mǎi)家創(chuàng)造良好的融資杠桿，潛在通脹增長(zhǎng)將成為配置房地產(chǎn)的理由之一。