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今年以來(lái)，新增房貸利率不斷下探。多個(gè)城市新發(fā)放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，部分地區(qū)甚至降至“2”字頭。而存量房貸利率普遍還在4%以上，新增與存量房貸利差進(jìn)一步擴(kuò)大，下調(diào)存量房貸利率呼聲漸起。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前下調(diào)存量房貸利率的可能性和必要性俱在。存量房貸利率下調(diào)，將為借款人節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資，穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期。不過(guò)，對(duì)銀行業(yè)而言，由于當(dāng)前凈息差壓力較大，銀行息差維穩(wěn)將面臨更大挑戰(zhàn)。

新增房貸利率持續(xù)下探

今年以來(lái)，央行已兩次調(diào)整5年期以上LPR，累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，并于今年5月宣布取消全國(guó)層面住房貸款利率政策下限。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，多個(gè)地區(qū)新增房貸利率屢創(chuàng)新低。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，除北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國(guó)其他城市均取消了利率下限，多個(gè)城市新發(fā)放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右。而廣州、蘇州等地區(qū)部分銀行為吸引客戶，已將首套房貸利率最低降至“2”字頭。

與新增房貸相比，目前存量房貸利率普遍在4%以上，仍處于較高水平，存量房貸利率和新增房貸利率的利差再度回到高位。

與此同時(shí)，二季度以來(lái)新增按揭定價(jià)與存量按揭定價(jià)價(jià)差走擴(kuò)，一定程度上引發(fā)了部分購(gòu)房者提前還貸的行為。中金公司的研究測(cè)算表明，按揭早償率位于14%左右的高位。

存在下調(diào)存量房貸利率的空間與預(yù)期

隨著新增與存量房貸利差拉大，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降低存量房貸利率符合群眾期盼，未來(lái)存量房貸利率仍存在下調(diào)空間和預(yù)期。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示，新一輪存量房貸利率下調(diào)的窗口已打開。

“一方面，近期存款利率下調(diào)，5年期存款利率降幅更大。存款利率調(diào)整降低了銀行資金端成本，而且中長(zhǎng)期調(diào)整幅度更大，意在降低居民定期存款傾向；另一方面，央行公開市場(chǎng)操作利率下調(diào)，商業(yè)銀行資金端成本下降，從而為房貸利率下調(diào)打開了窗口。”李宇嘉說(shuō)。

就“下調(diào)”方式而言，目前有兩種方式呼聲較高，一是“重定價(jià)”，即存量按揭借款人與原貸款銀行內(nèi)部置換或重新協(xié)商房貸利率；二是“轉(zhuǎn)按揭”，即借款人將現(xiàn)有按揭貸款轉(zhuǎn)入其他銀行，并按照最新貸款要素重新簽訂按揭合同。

“轉(zhuǎn)按揭”存在爭(zhēng)議

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，放開存量房貸“轉(zhuǎn)按揭”可促進(jìn)商業(yè)貸款利率完全市場(chǎng)化，應(yīng)為可選項(xiàng)。

光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示，放開存量“轉(zhuǎn)按揭”有如下好處：一是回應(yīng)社會(huì)降低存量貸款利率的呼聲；二是“轉(zhuǎn)按揭”定價(jià)完全由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定，避免了由央行給定存量按揭利率調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)可能帶來(lái)的爭(zhēng)議；三是“轉(zhuǎn)按揭”風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單易操作，可避免房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)累積加大。

但也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若允許“轉(zhuǎn)按揭”，會(huì)加劇銀行內(nèi)卷，壓縮銀行利潤(rùn)空間。

五礦信托財(cái)富資產(chǎn)配置策略總監(jiān)何婉婷向記者表示：“雖然‘轉(zhuǎn)按揭’模式呼聲高，但涉及跨行合作、資產(chǎn)重估、資金調(diào)配，流程復(fù)雜，或存在投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、惡性競(jìng)爭(zhēng)、摩擦成本較高等問(wèn)題，且對(duì)大行沖擊較明顯。該種模式短期內(nèi)全面推開的概率較小。如若推行，需充分研究對(duì)市場(chǎng)不同主體的影響，做好政策規(guī)則協(xié)調(diào)配套。”

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也表示，當(dāng)前各地存量房貸利率執(zhí)行情況不一，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，借款人與原商業(yè)銀行內(nèi)部置換或原商業(yè)銀行直接下調(diào)存量房貸利率的方式或許更為合適。而通過(guò)不同銀行之間“轉(zhuǎn)按揭”的方式，或加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)預(yù)期的穩(wěn)定將形成擾動(dòng)。

影響幾何？

存量房貸與居民生活息息相關(guān)，也是影響銀行經(jīng)營(yíng)成果的重要業(yè)務(wù)板塊。

何婉婷告訴記者，去年存量房貸利率集中下調(diào)引發(fā)了階段性的銀行資金壓力、大行融出意愿下降以及小行買債意愿提升。而今年，央行對(duì)貨幣政策框架進(jìn)行了調(diào)整，暢通了利率傳導(dǎo)機(jī)制；構(gòu)建了新的利率“走廊”，收窄“走廊”寬度，使得流動(dòng)性分層現(xiàn)象顯著緩解；通過(guò)豐富公開市場(chǎng)工具，增加國(guó)債買賣工具對(duì)債市極端交易和曲線形態(tài)進(jìn)行糾偏。因此，當(dāng)下如果推進(jìn)存量房貸利率下調(diào)，配套貨幣政策的精準(zhǔn)支持，預(yù)計(jì)對(duì)銀行間流動(dòng)性的影響可控。但她認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)對(duì)于銀行息差依然存在挑戰(zhàn)。

從居民端來(lái)看，克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)、上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱認(rèn)為，如果能夠調(diào)降存量房貸利率，可有效減輕居民負(fù)債壓力，釋放購(gòu)買力，從而提振居民支付能力和消費(fèi)信心，刺激消費(fèi)回升，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供動(dòng)力。同時(shí)，還能減少提前還貸等情況，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。