證券時報網(wǎng)
曹晨
2024-09-14 11:54
【導(dǎo)讀】企業(yè)改制重組免印花稅政策惠及公募REITs發(fā)行
中國基金報記者張燕北 孫曉輝
公募REITs利好消息不斷。
除了公募REITs二級市場表現(xiàn)回暖，近日有關(guān)企業(yè)改制重組免印花稅的政策又帶來喜訊。
業(yè)內(nèi)分析，這一免稅政策將在一定程度上降低REITs發(fā)行成本，提高發(fā)行效率，從而增強(qiáng)市場吸引力。
企業(yè)改制重組免印花稅
惠及公募REITs發(fā)行
REITs項目在籌備發(fā)行階段，常常涉及底層資產(chǎn)所屬項目公司重組，以前這一環(huán)節(jié)的印花稅均需要繳納，課稅依據(jù)按照交易金額的萬分之五雙方征收。如根據(jù)公開信息，中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REITs項目，交易雙方共繳納214.56萬元。
如今這一情形有了新變化。
9月4日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于企業(yè)改制重組及事業(yè)單位改制有關(guān)印花稅政策的公告》明確，對企業(yè)改制、合并、分立、破產(chǎn)清算以及事業(yè)單位改制書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，免征印花稅；對同一投資主體內(nèi)部劃轉(zhuǎn)土地使用權(quán)、房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)、股權(quán)書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，免征印花稅。
中信建投基金表示，公募REITs在籌備發(fā)行階段，底層資產(chǎn)所屬項目公司的重組是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。以前，這一環(huán)節(jié)需要繳納印花稅，增加了項目的交易成本。“14號公告”出臺后，原始權(quán)益人和SPV分別需要繳納的萬分之五的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移印花稅得到減免，使得這一環(huán)節(jié)的印花稅得以免征，從而降低了公募REITs的發(fā)行成本。而印花稅的免征同時，又減少了稅務(wù)處理的復(fù)雜性和時間成本，有助于提高發(fā)行效率。隨著成本的降低和效率的提高，使得公募REITs對于發(fā)行人來說更具吸引力，從而激發(fā)市場活力，推動經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。
中信建投基金舉例，假設(shè)一個總市值10億元的公募REITs項目，在資產(chǎn)重組階段，交易雙方原本需要共繳納印花稅100萬元（即10億元0.05%*2）。
瑞思研究院也表示，根據(jù)目前我國公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的要求，原始權(quán)益人通常涉及將基礎(chǔ)資產(chǎn)注入項目公司或?qū)⒎侨氤刭Y產(chǎn)剝離，然后再將項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓至專項計劃。因此在公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行前，發(fā)行人一般需要進(jìn)行重組安排以實現(xiàn)發(fā)行結(jié)構(gòu)的要求。
此次14號文的推出，標(biāo)志著REITs（公募REITs、類REITs、持有型不動產(chǎn)ABS均適用）項目，在底層資產(chǎn)重組項目公司環(huán)節(jié)，明確產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)這一印花稅稅種免稅政策，同時14號文也明確了重組項目公司三類手段：資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、作價出資、公司分立均適用這一政策，這將直接降低企業(yè)資產(chǎn)重組階段稅負(fù)成本，進(jìn)而在一定程度上降低REITs發(fā)行成本。
公募REITs跑贏A股大盤
年內(nèi)分紅近50億元
經(jīng)歷兩年多的沉寂，今年公募REITs憑借犀利的漲勢，重新回到投資者的視線。
據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月6日，中證REITs（收盤）指數(shù)上漲5.09%，中證REITs全收益指數(shù)上漲10.38%，同期滬深300指數(shù)下跌5.82%，公募REITs整體表現(xiàn)強(qiáng)于大盤走勢。
具體到底層資產(chǎn)來看，各種類資產(chǎn)也均跑贏滬深300指數(shù)。其中，漲幅最大的為租賃住宅，漲幅最小的為收費公路。
據(jù)畢馬威中國日前發(fā)布的二季度公募REITs市場觀察報告（簡稱《報告》）顯示，二季度期間，租賃住宅受益于估值的持續(xù)修復(fù)，估值倍數(shù)上升幅度最大，漲幅約9%；收費公路類資產(chǎn)受通行費收入下降的影響，估值倍數(shù)下跌幅度最大，跌幅約4%。同時，本季內(nèi)水務(wù)/發(fā)電類的估值倍數(shù)最高，達(dá)到了1.17x，超過平均估值水平18%。
不過，經(jīng)過年內(nèi)反彈后，仍有多只REITs低于發(fā)行價，產(chǎn)權(quán)類居多。
畢馬威中國表示，對于產(chǎn)權(quán)類REITs，底層資產(chǎn)的公允價值與其凈收益息息相關(guān)，而基金的價值又與可供分配金額大小直接關(guān)聯(lián)。底層物業(yè)的運營能力對REITs市場價格尤為重要，故提升并加強(qiáng)運營能力成為REITs價值提升或穩(wěn)定市價的重要抓手。
另據(jù)Wind統(tǒng)計，截至目前，今年以來有32只公募REITs進(jìn)行分紅，分紅總額已達(dá)到49.59億元，累計分紅總額超過了140億元。
長江證券資產(chǎn)配置部基金研究員張岱表示，目前公募REITs已具備一定體量，若按單一產(chǎn)品平均分紅金額來計算，公募REITs基金確有自身獨特的優(yōu)勢，但公募REITs基金的分紅也存在不確定性。
首先，強(qiáng)制分紅不代表高分紅，如遇宏觀市場環(huán)境不好、資產(chǎn)行業(yè)周期、經(jīng)營水平不善的時候，股息率會有一定影響；其次，公募REITs基金畢竟是在二級市場上運行，項目資產(chǎn)的市場價值的變化會引起基金價值二級市場的波動。此外，即使監(jiān)管已經(jīng)要求產(chǎn)權(quán)類項目的發(fā)行條件是預(yù)計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%，經(jīng)營權(quán)類的項目發(fā)行條件是經(jīng)營期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%，但目前部分公募REITs基金的IRR會較低。
在張岱看來，公募REITs基金本身是一種流動性不高、但波動性不小的品種，投資者只有長期持有才能平滑或稀釋價格的短期波動，并享受這一品種帶來的長期回報。
編輯：艦長
審核：木魚
