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在今年2月末香港特區(qū)政府宣布撤銷長(zhǎng)達(dá)14年的樓市“辣招”（防樓市過(guò)熱強(qiáng)力限制舉措）后，香港樓市一度重回火熱。市場(chǎng)交易明顯轉(zhuǎn)旺，政策效果一度“好于預(yù)期”，樓市呈現(xiàn)出短暫的繁榮景象。

但隨著時(shí)間的推移，市場(chǎng)的熱情逐漸冷卻。如今，距離政策頒布已有半年，在大批購(gòu)買力被消化后，香港樓市又重歸冷清。

據(jù)香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)，8月香港整體物業(yè)（包括一手私樓、二手住宅、一手公營(yíng)房屋、工商鋪、純車位及其他等）注冊(cè)量錄4729宗，較7月5262宗下跌約10.1%，創(chuàng)近半年來(lái)的新低。

樓價(jià)方面也已下跌至2016年9月底時(shí)的水平，中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL（中原地產(chǎn)按周統(tǒng)計(jì)的樓價(jià)指數(shù)，用來(lái)反映樓價(jià)走勢(shì)）最新報(bào)138.68點(diǎn)，為近8年的第3低位，該指數(shù)自2024年以來(lái)累計(jì)下跌5.79%，較2021年8月191.34點(diǎn)歷史高位跌27.52%，較2024年3月撤辣前的低位也下跌了3.03%。

對(duì)于香港樓市的現(xiàn)狀，美聯(lián)集團(tuán)主席黃建業(yè)指出，“當(dāng)前市民對(duì)經(jīng)濟(jì)前景缺乏信心，對(duì)入市感到猶豫。樓市基本因素雖然好轉(zhuǎn)，但未能吸引更多買家入市，令物業(yè)交投未能一直維持撤辣初期的高水平，甚至回落至‘撤辣’后新低”。

樓市呈現(xiàn)“量升價(jià)跌”趨勢(shì)

回顧2024年開年至今香港樓市的表現(xiàn)，整體呈現(xiàn)“量升價(jià)跌”的趨勢(shì)。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合土地注冊(cè)處資料顯示，住宅方面，不包括一手公營(yíng)房屋在內(nèi)，1-8月香港一手私樓及二手住宅注冊(cè)量合共錄38530宗，同比2023年1-8月的35736宗高出約7.8%，并為整體物業(yè)注冊(cè)量創(chuàng)三年同期新高的動(dòng)力來(lái)源。

但樓價(jià)卻在持續(xù)下跌，據(jù)香港差估署統(tǒng)計(jì)，7月份香港最新樓價(jià)指數(shù)報(bào)296.8點(diǎn)，跌破300點(diǎn)，按月跌1.88%，創(chuàng)今年最大跌幅，已連跌三個(gè)月，累跌4.13%，今年1-7月的樓價(jià)跌4.7%，指數(shù)已返回8年前低位。

就具體樓盤來(lái)看，8月份，太古城最新平均呎價(jià)錄約14039港元（呎為香港面積計(jì)量單位，一平方呎約等于0.09平方米），較2021年高位下跌約33.8%；沙田第一城及美孚新邨則分別錄約31.6%及約31%的跌幅；康怡花園也下跌了約30.2%。

十大屋苑中，已有3個(gè)屋苑平均呎價(jià)跌穿萬(wàn)港元水平，其中嘉湖山莊平均呎價(jià)為十大屋苑之中最低，8月份最新報(bào)約8224港元；至于美孚新邨及映灣園則分別錄約9793港元及約9863港元。

圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意

“樓價(jià)指數(shù)持續(xù)下跌，返回八年前水平，加上經(jīng)濟(jì)不景氣，早前更傳出銀行追收還款，及拖慢按揭審批，雖然政府與銀行代理協(xié)助中小企，以及為按揭審批時(shí)限作出承諾，但對(duì)加快物業(yè)成交作用不大”，中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰指出。

另外，伴隨樓市成交的逐漸回落，香港地產(chǎn)界的中介從業(yè)人數(shù)也在持續(xù)減少。

據(jù)香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至8月底持牌代理錄38723人，按月再減少57人，連續(xù)4個(gè)月下跌，人數(shù)續(xù)創(chuàng)近6年半的新低。

內(nèi)地買家較高峰期大幅減少近七成

此前，因“撤辣”后內(nèi)地買家在香港購(gòu)房無(wú)需支付大額“辣稅”，吸引了大批內(nèi)地客赴港看房。如今隨著香港樓價(jià)的下跌，去香港買房的內(nèi)地人也越來(lái)越少。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在2月份宣布“撤辣”以后，反映內(nèi)地客入市情況的“普通話拼音買家”買賣登記數(shù)字一度連升3個(gè)月，由撤辣前2月份的388宗急升至4月份的2280宗，涉及金額超過(guò)272億元，創(chuàng)下了自1995年有紀(jì)錄以來(lái)的歷史新高。

不過(guò)，自5月份以來(lái)該登記數(shù)字已連續(xù)下跌3個(gè)月，7月最新錄得723宗，較6月的758宗減少，額近5%，創(chuàng)5個(gè)月新低，較4月的最高峰更是下跌了近七成，成交金額已跌至不足80億元，但仍屬于歷年高位水平。

內(nèi)地買家登記數(shù)量走勢(shì)圖 圖片來(lái)源：中原地產(chǎn)

但值得關(guān)注的是，近日伴隨香港樓市熱度的下降，開發(fā)商之間也打起了價(jià)格戰(zhàn)，多個(gè)新盤都推出了低價(jià)促銷活動(dòng)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)也吸引了部分內(nèi)地買家出手購(gòu)房。

比如，大鴻輝集團(tuán)旗下的西營(yíng)盤尚逸，首批單位呎價(jià)不足2萬(wàn)元，創(chuàng)同區(qū)一手新盤8年來(lái)的新低，還推出了“買樓送樓”的抽獎(jiǎng)活動(dòng)。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，該盤在7月錄得的81宗買賣登記中，有超過(guò)一半的買家姓名為內(nèi)地買家，是內(nèi)地買家當(dāng)月購(gòu)入最多的樓盤。其次是屯門的NOVO LAND，錄得的38宗成交中，內(nèi)地買家占比也達(dá)到了18%。

“內(nèi)地買家和香港買家的心態(tài)是一樣的，所謂‘寧買當(dāng)頭起，莫買當(dāng)頭跌’，認(rèn)為晚些買會(huì)更便宜，擔(dān)憂于此所以不出手。等到后續(xù)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，又感覺(jué)到‘遲買更貴’的時(shí)候，他們自然也會(huì)再次入市”，陳永杰表示。

“專才”計(jì)劃帶動(dòng)租金上升

在香港樓價(jià)出現(xiàn)下滑的另一邊，住宅租金卻呈現(xiàn)出穩(wěn)步上揚(yáng)的趨勢(shì)。

在仲量聯(lián)行9月最新發(fā)布的《香港住宅銷售市場(chǎng)綜述》指出，香港私人住宅租金指數(shù)距離2019年的歷史高位僅相差3%。

尤其是小戶型的單位，即A類及B類（面積在431-752平方呎）單位，租金升幅最為顯著，租金指數(shù)分別錄得6.9%及7.3%的按年增幅。

“面積較小的單位租金升幅更為顯著，主要是受選擇鄰近商業(yè)區(qū)居住的非本地學(xué)生及專業(yè)人士所推動(dòng)。而C類單位（面積在753-1075平方呎）的需求增加主要來(lái)自于‘轉(zhuǎn)買為租’的趨勢(shì)”，仲量聯(lián)行研究部資深董事鐘楚如指出。

中原城市租金指數(shù)走勢(shì)圖 圖片來(lái)源：中原地產(chǎn)

香港樓價(jià)預(yù)期的進(jìn)一步下跌，再加上高按揭供款所造成的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，讓租房成為當(dāng)下樓市更有吸引力的選擇。

仲量聯(lián)行方面分析認(rèn)為，近期推動(dòng)租賃市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要因素似乎是新家庭數(shù)量的增加，以及租戶對(duì)自住業(yè)主的比例上升。

近年來(lái)，香港的“專才”計(jì)劃為香港引進(jìn)了大批人才的同時(shí)，也為香港樓市帶來(lái)了不少新增需求。據(jù)政府?dāng)?shù)字，2023年至今年上半年，經(jīng)各項(xiàng)人才入境計(jì)劃到港的人才及受養(yǎng)人數(shù)合共已突破25萬(wàn)人。

而在仲量聯(lián)行最近一項(xiàng)有關(guān)“攜子女來(lái)港生活的人才計(jì)劃家庭的具體情況”調(diào)查終顯示，有86%的非本地人才受訪者正在租住單位，這比例顯著高于整體人口的比例。

另外，在截至2024年6月的一年時(shí)間內(nèi)，香港家庭住戶平均人數(shù)由2.7人減少至2.6人，且家庭住戶數(shù)目按年增加1.5%即增加了39800戶，達(dá)到了276萬(wàn)戶。

“這一趨勢(shì)顯示對(duì)住宅租賃物業(yè)的持續(xù)需求將繼續(xù)推動(dòng)租金增長(zhǎng)”，仲量聯(lián)行項(xiàng)目策略及顧問(wèn)部資深董事李遠(yuǎn)峰表示。

此外，港府進(jìn)一步推動(dòng)吸引人才的政策，如擴(kuò)大“高端人才通行證計(jì)劃”的適用范圍，預(yù)期也將進(jìn)一步支持此趨勢(shì)增長(zhǎng)。因此，中小型住宅單位的租金和回報(bào)率在短期內(nèi)預(yù)計(jì)將持續(xù)上升。

減息或讓香港樓價(jià)“止跌回升”

對(duì)于當(dāng)下香港樓價(jià)的下跌態(tài)勢(shì)，行業(yè)普遍期望9月在美國(guó)減息后市場(chǎng)會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

“如果美國(guó)如期落實(shí)減息，香港銀行雖然未必即時(shí)跟隨，但方向十分明確，而且相信減息可為各行各業(yè)帶來(lái)刺激，對(duì)樓市甚至經(jīng)濟(jì)均會(huì)帶來(lái)裨益”，陳永杰表示。

在此前美聯(lián)物業(yè)的分析中也指出，以美國(guó)加息前后為界線，分析香港十大樓市重要指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)有多達(dá)7個(gè)指標(biāo)都出現(xiàn)了顯著好轉(zhuǎn)，僅3個(gè)未見改善。而在好轉(zhuǎn)的指標(biāo)中，月入超過(guò)10萬(wàn)港元的家庭數(shù)目、香港定期存款數(shù)字及內(nèi)地買家比率皆創(chuàng)出歷史新高。

這反映出當(dāng)下香港樓市基調(diào)確實(shí)較加息前更加鞏固和健康，具有止跌回升的條件。

摩根士丹利研究表示，美聯(lián)儲(chǔ)9月減息后香港樓市將非常受益，香港的住宅價(jià)格將在2025年恢復(fù)5%，且相比于零售和寫字樓市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)更容易直接受惠于此。

圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意

不過(guò)，也有市場(chǎng)聲音表示，美國(guó)加息周期來(lái)得快且急，香港經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇未必能追得上，減息的效果釋放需要時(shí)間，再加上目前香港市場(chǎng)情緒的普遍悲觀，或許效果不會(huì)特別快的表現(xiàn)出來(lái)。

美聯(lián)物業(yè)預(yù)計(jì)，由于加息影響過(guò)于深遠(yuǎn)，而且減息來(lái)得太遲，減息前樓價(jià)料仍會(huì)向下調(diào)整；即使美國(guó)減息，香港亦未必實(shí)時(shí)跟隨，預(yù)計(jì)樓價(jià)未會(huì)實(shí)時(shí)急彈，而成交亦難以恢復(fù)到三月時(shí)的水平，因此調(diào)整全年樓市預(yù)測(cè)，料全年樓價(jià)或跌約8%，重返2016年中水平。

成交方面，因應(yīng)減息推遲至9月才公布，其下調(diào)全年一手成交量預(yù)測(cè)至1.6萬(wàn)宗，但同比仍升超過(guò)五成；全年二手成交量預(yù)測(cè)亦下調(diào)至4萬(wàn)宗，同比仍升12%。即使調(diào)低成交預(yù)測(cè)，無(wú)論一手或二手成交皆同比回升，并創(chuàng)下近3年來(lái)的新高，可見香港樓市已遠(yuǎn)離最壞的時(shí)刻。