券商中國
楊卓卿
2024-09-14 12:00
9月12日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2024年中國辦公樓租戶調(diào)查》指出，續(xù)租和搬遷主導租賃交易類型，“搬”或“不搬”已是目前辦公樓租賃決策的核心議題。
此項調(diào)查于2024年5月27日啟動，6月30日截止。通過對來自237家在中國內(nèi)地運營的受訪企業(yè)（71%中資，29%外資）反饋的分析，揭示辦公樓市場中租賃需求、選址偏好、工作場所策略以及ESG實踐等方面的關鍵趨勢與變化。
調(diào)查顯示，企業(yè)對未來三年的辦公面積擴張持謹慎樂觀態(tài)度。38%的受訪租戶計劃在未來三年增加辦公面積，略低于去年但高于過去三年平均水平。大幅增減辦公面積意愿的租戶比例均顯著下降，說明企業(yè)期望未來三年的業(yè)務發(fā)展逐步進入新穩(wěn)態(tài)。不同規(guī)模企業(yè)均表現(xiàn)出凈擴租意愿，中小企業(yè)尤為積極，大型企業(yè)則更注重優(yōu)化整合現(xiàn)有空間。
細分行業(yè)層面，未來三年，科技互聯(lián)網(wǎng)、制造業(yè)、生命科學所代表的新質(zhì)生產(chǎn)力將引領辦公樓需求擴張。專業(yè)服務穩(wěn)定增長，金融、地產(chǎn)動能減弱。科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)縮減面積的比例明顯減少，同時在人工智能相關企業(yè)的帶動下，新租面積在連續(xù)兩年大幅下降后首度回升。
隨著可租賃面積充裕、租金下調(diào)及租約集中到期，加之企業(yè)房地產(chǎn)預算的審慎態(tài)度，“搬”或“不搬”成為當前辦公樓租賃決策的核心議題。調(diào)查顯示，降租或更為靈活的租約條款是企業(yè)決定續(xù)租或搬遷的首要考量，配套設施和服務緊隨其后。另有六成租戶將區(qū)位優(yōu)勢納入選址決定性因素；1/3的租戶關注樓宇是否符合可持續(xù)發(fā)展目標以及企業(yè)資本支出預算。
細化樓宇特質(zhì)需求發(fā)現(xiàn)，公共交通通達性、活動舉辦場地、餐飲和商業(yè)配套是租金之外租戶最注重的三大選址因素。此外，樓宇的定制化裝修服務和精裝修交付的辦公空間對資本支出預算不足的企業(yè)吸引力更大。
調(diào)查還指出，有11%的租戶表示搬遷的主要目的是為了尋找新的總部，主要集中在制造業(yè)（23%），專業(yè)服務業(yè)（23%）、科技互聯(lián)網(wǎng)（19%）和醫(yī)藥及生命科學行業(yè)（15%）。總部選址也具備成本控制、樓宇品質(zhì)等普遍性訴求，同時行業(yè)特性對選址影響有重大影響，如制造業(yè)與科技企業(yè)偏好靠近工廠或研發(fā)中心，專業(yè)服務業(yè)則尋求通達性。同時，超半數(shù)有搬遷需求的企業(yè)重視跨樓宇靈活辦公空間，顯示出伴隨總部選址時可能出現(xiàn)的空間整合，企業(yè)也高度關注未來辦公資產(chǎn)組合的靈活性。
ESG方面，調(diào)查結果顯示，已設立零碳目標的企業(yè)占比繼續(xù)攀升至31%，其中七成企業(yè)要在2030年或更早前實現(xiàn)目標。在寫字樓租賃市場，綠色出行和綠色認證樓宇已成為企業(yè)ESG戰(zhàn)略中的首要考量因素。在成本控制壓力下，企業(yè)正努力在長期的ESG承諾與短期財務目標間尋找平衡，綠色建筑認證樓宇的租金溢價接受度有所下降，部分租戶甚至提出“棕色折價”要求。
世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人謝晨表示：“隨著企業(yè)零碳目標的臨近，企業(yè)對綠色樓宇的需求愈發(fā)迫切，具備LEED等綠色認證的辦公樓在租金上展現(xiàn)出更強的穩(wěn)定性，而棕色項目（非認證項目）的租金降幅則明顯偏高。”
世邦魏理仕中國區(qū)顧問及交易服務部辦公樓負責人張越表示：“當前寫字樓市場為租戶和業(yè)主均帶來戰(zhàn)略調(diào)整新契機。租戶應把握市場機遇，通過優(yōu)化資產(chǎn)組合、提升職場效率與員工體驗、引入靈活性條款及推進綠色租賃，實現(xiàn)降本提質(zhì)與可持續(xù)發(fā)展。而業(yè)主則需精準把握市場需求，關注新興行業(yè)與存量租戶升級，通過提供個性化商務配套與增值服務、加速資產(chǎn)綠化等措施，提升樓宇吸引力與ESG表現(xiàn)，以期在激烈的市場競爭中脫穎而出。”
校對：趙燕
