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9月29日，中國人民銀行（下稱“央行”）發(fā)布公告（下稱《公告》）完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制有關(guān)事宜，同時(shí)，央行指導(dǎo)市場利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》），明確各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前應(yīng)統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整。

中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，本次公告主要進(jìn)行了兩方面優(yōu)化。一方面是允許變更房貸利率在貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。另一方面是取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年限制。

漸進(jìn)有序緩釋新老房貸利率矛盾

根據(jù)現(xiàn)行存量房貸利率合同約定，存量房貸利率由LPR和加點(diǎn)幅度（加點(diǎn)幅度可為負(fù)值）形成，加點(diǎn)幅度主要反映合同簽訂時(shí)的市場供求、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素，在合同期保持不變。因此，利率水平只會(huì)在重定價(jià)后跟隨LPR同幅度變化。

本次《公告》允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。前述央行負(fù)責(zé)人指出，借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度，以更準(zhǔn)確體現(xiàn)市場供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素變化。

后續(xù)，市場競爭機(jī)制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時(shí)調(diào)整加點(diǎn)幅度，不需要等到新老房貸利率積累較大利率后再由商業(yè)銀行進(jìn)行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾，并維護(hù)合同嚴(yán)肅性。

權(quán)威專家向證券時(shí)報(bào)記者指出，央行進(jìn)一步深化利率市場化改革，通過增強(qiáng)市場競爭，完善房貸利率定價(jià)機(jī)制，允許存量房貸與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度，引導(dǎo)存量房貸利率適時(shí)反映市場利率變化，降至全國新發(fā)放房貸平均利率水平附近。

取消重定價(jià)周期最短1年限制

重定價(jià)周期是指浮動(dòng)利率貸款合同中，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔，由借貸雙方自主協(xié)商確定。《公告》明確11月1日起，滿足一定條件的借款人可同銀行業(yè)金融結(jié)構(gòu)協(xié)商加點(diǎn)幅度及重定價(jià)周期。

過去較長一段時(shí)間，受制于商業(yè)銀行系統(tǒng)性能、風(fēng)險(xiǎn)管理水平等客觀條件，中長期貸款利率一般一年確定一次，個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期也要求最短為1年。隨著商業(yè)銀行管理水平和科技能力的提升，目前除房貸外的大部分浮動(dòng)利率貸款都可由借貸雙方協(xié)商確定重定價(jià)周期。為提高貨幣政策傳導(dǎo)效率，央行取消對(duì)個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為1年的行政性限制。

對(duì)于新簽訂的個(gè)人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價(jià)周期。權(quán)威專家指出，重定價(jià)周期可為按年、按半年、按季度等。

需要說明的是，在利率下行階段，重定價(jià)周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。

對(duì)于存量房貸，在10月的批量調(diào)整階段，若一對(duì)一協(xié)商重定價(jià)周期，將嚴(yán)重影響批量調(diào)整進(jìn)度，拖延借款人享受低利率的時(shí)間。因此，商業(yè)銀行應(yīng)優(yōu)先調(diào)整存量房貸利率的加點(diǎn)幅度，暫不調(diào)整重定價(jià)周期，使借款人盡早享受較低利率。自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業(yè)銀行市場化協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可協(xié)商調(diào)整重定價(jià)周期。

大幅節(jié)約借款人利息支出

截至7月末，全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%。2024年前8個(gè)月全國新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。

此前，中國人民銀行行長潘功勝在9月24日在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，將引導(dǎo)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

《倡議》明確，10月31日前將LPR加點(diǎn)幅度高于“減30個(gè)基點(diǎn)”的存量房貸加點(diǎn)幅度批量調(diào)整至“減30個(gè)基點(diǎn)”。調(diào)整后，全部存量房貸加權(quán)平均利率將降至約3.55%，略低于2024年前8個(gè)月全國新發(fā)放房貸平均利率水平（3.61%），全部存量房貸加權(quán)平均利率較調(diào)整前的4.06%降幅約0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)降幅為平均值，具體到每個(gè)合同將各有不同。

以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)借款人的房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。

權(quán)威專家指出，存量房貸利率下調(diào)，有利于借款人進(jìn)一步降低房貸利息支出，提升居民消費(fèi)意愿，也有助于穩(wěn)定購房者預(yù)期，提振信心。

如果考慮到9月27日央行政策利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，10月21日LPR可能跟隨下降，在貸款重定價(jià)后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，大幅節(jié)省房貸借款人的利息支出。

此外，考慮到9月27日降準(zhǔn)、降息，預(yù)計(jì)帶動(dòng)中期借貸便利（MLF）利率等利率下行，也節(jié)省了銀行負(fù)債成本，提升銀行可持續(xù)經(jīng)營能力，為銀行更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供必要支撐。“綜合考慮這些政策措施，對(duì)銀行凈息差的影響基本中性。”權(quán)威專家對(duì)記者說。

校對(duì)：楊立林