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8月28日晚間，德必集團(tuán)（300947.SZ）發(fā)布2024半年度報(bào)告，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.3億元，同比增長(zhǎng)20.59%；歸母凈利潤(rùn)1355.3萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)89.29%；歸母扣非凈利潤(rùn)1155.76萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)433.18%。

回顧2024年上半年，德必集團(tuán)在兩大核心競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)有力支撐下，穩(wěn)步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收和凈利潤(rùn)雙重增長(zhǎng)的耀眼成績(jī)，并有望隨著越來(lái)越多項(xiàng)目進(jìn)入成熟期，獲得持續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。與此同時(shí)，面對(duì)城市更新帶來(lái)的萬(wàn)億市場(chǎng)空間，公司繼續(xù)專注于文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)的發(fā)展，并在“桃花塢里”項(xiàng)目中積極探索，顯著擴(kuò)大了在大文體旅領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局，爭(zhēng)取注入新的增長(zhǎng)動(dòng)力。

兩大核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)筑企業(yè)“護(hù)城河” 業(yè)績(jī)有望持續(xù)增長(zhǎng)

德必集團(tuán)是國(guó)內(nèi)知名的文化創(chuàng)意和科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，作為行業(yè)內(nèi)具有較大影響力的領(lǐng)軍企業(yè)之一，可為園區(qū)提供包括定位、設(shè)計(jì)、改造、招商、運(yùn)營(yíng)管理和對(duì)企業(yè)的深度增值等一系列服務(wù)。

根據(jù)公司半年報(bào)，上半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的原因，主要系受前期新建投入等因素影響，公司新拓項(xiàng)目逐步進(jìn)入招商運(yùn)營(yíng)期產(chǎn)生收入貢獻(xiàn)，以及新拓項(xiàng)目在公司強(qiáng)大的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力與招商運(yùn)營(yíng)能力的助力下，出租率穩(wěn)步上升，為公司貢獻(xiàn)了利潤(rùn)。進(jìn)一步結(jié)合行業(yè)特性來(lái)看，經(jīng)過(guò)前期投入后，園區(qū)運(yùn)營(yíng)投入及租金和服務(wù)收入逐步進(jìn)入穩(wěn)定階段，這也是公司上半年利潤(rùn)增速明顯高于營(yíng)收增速的原因。在市場(chǎng)人士看來(lái)，公司在近年持續(xù)布局優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，后續(xù)隨著更多項(xiàng)目進(jìn)入招商運(yùn)營(yíng)期，以及在出租率的提升下，公司有望持續(xù)獲得可觀的利潤(rùn)增長(zhǎng)。

良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)背后，既有公司經(jīng)營(yíng)上的精準(zhǔn)商業(yè)判斷，同時(shí)也與公司“建筑改造的創(chuàng)意設(shè)計(jì)能力”和“園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理能力”兩大核心競(jìng)爭(zhēng)力密不可分。城市更新中，“建筑改造的創(chuàng)意設(shè)計(jì)能力”至關(guān)重要，直接決定公司能否在更新中為產(chǎn)業(yè)園注入高辨識(shí)度的文化元素，從而影響該園區(qū)的生命力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。目前公司建造了一支高水平的創(chuàng)意設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，在過(guò)去打造了“德必易園”系列、“德必 WE”系列等多個(gè)系列園區(qū)品牌，其建筑改造的創(chuàng)意設(shè)計(jì)能力受到市場(chǎng)充分檢驗(yàn)。“園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理能力”方面，公司以優(yōu)良的服務(wù)品質(zhì)得到了客戶與合作伙伴的廣泛認(rèn)可，吸引了一批又一批優(yōu)秀的文科創(chuàng)企業(yè)入駐園區(qū)。同時(shí)，公司可以通過(guò)自主研發(fā)的wehome空間智慧管理平臺(tái)，集成AI產(chǎn)品與應(yīng)用，打造“智能、體驗(yàn)、成本”平衡的智能化園區(qū)。

經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，公司已成為行業(yè)內(nèi)屈指可數(shù)，能夠?qū)崿F(xiàn)跨城市、跨區(qū)域、規(guī)模化、連鎖化發(fā)展的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。半年報(bào)顯示，目前公司在國(guó)內(nèi)多個(gè)重要城市，以及意大利、美國(guó)等海外地區(qū)運(yùn)營(yíng)管理了76個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，運(yùn)營(yíng)管理面積超136萬(wàn)平方米。根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，公司在穩(wěn)健發(fā)展直投項(xiàng)目的同時(shí)，正積極探索委托管理、品牌加盟、合作分成等多種新發(fā)展模式，業(yè)務(wù)拓展由“承租運(yùn)營(yíng)”模式為主變更為“托管加盟”“AB模式”等模式為主，AB模式即和持有房產(chǎn)的業(yè)主方通過(guò)收入分成模式合作，公司僅需投入改造裝修成本，對(duì)比直營(yíng)模式下現(xiàn)金流更為安全。另外，上半年公司會(huì)員及相關(guān)其他服務(wù)板塊的營(yíng)收為1.42億元，同比增長(zhǎng)41.92%，高于公司整體營(yíng)收增速，毛利率更是大幅提升超30個(gè)百分點(diǎn)至32.06%。該板塊數(shù)據(jù)的大幅提升，一定程度上反映出公司多種發(fā)展模式積極探索的成效。

對(duì)此，中泰證券曾在研報(bào)中表示，作為國(guó)內(nèi)頭部文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，公司規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、一體化的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)明顯。在當(dāng)前的宏觀和行業(yè)形勢(shì)下，德必集團(tuán)這種輕資產(chǎn)、細(xì)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)模式，將具備更強(qiáng)的現(xiàn)金創(chuàng)造能力以及可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

積極探索文體旅項(xiàng)目 力爭(zhēng)打造未來(lái)業(yè)績(jī)新增長(zhǎng)點(diǎn)

在眾多機(jī)構(gòu)和投資者看來(lái)，在辦公租賃市場(chǎng)筑底的大環(huán)境下，近年來(lái)城市更新政策更加注重質(zhì)量，更符合市場(chǎng)導(dǎo)向的文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園和文體旅項(xiàng)目成為越來(lái)越多城市更新的選擇。公司文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園的業(yè)務(wù)和文體項(xiàng)目的布局，與國(guó)家大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向，以及城市更新的著力點(diǎn)高度吻合，這或是德必集團(tuán)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)快速穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素。

文體旅線系列，是德必集團(tuán)近年重點(diǎn)發(fā)力的業(yè)務(wù)，同時(shí)也是城市更新的重要一環(huán)，是國(guó)家鼓勵(lì)歷史文化傳承、支持中華文化輸出、促進(jìn)文化體育旅游消費(fèi)的實(shí)踐路徑。過(guò)去，德必曾在漢口江灘、古田坊、姑蘇漁郎橋浜等項(xiàng)目做了大量有關(guān)文體旅項(xiàng)目的創(chuàng)新實(shí)踐。2023年，德必集團(tuán)在文體旅融合發(fā)展中邁出重要一步，與姑蘇區(qū)政府、蘇州名保集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，深度參與古城保護(hù)與開(kāi)發(fā)利用，積極布局文體旅賽道。據(jù)悉，“桃花塢里”項(xiàng)目地處姑蘇古城核心地段，在德必集團(tuán)運(yùn)營(yíng)下，該項(xiàng)目匯聚時(shí)尚潮玩、特色餐飲、精品酒店、文創(chuàng)衍生、漢服攝影等多元業(yè)態(tài)，引進(jìn)知名品牌和優(yōu)秀主理人品牌，并打造夢(mèng)墨書(shū)房、桃花里劇場(chǎng)等自營(yíng)特色品牌，以“城市、歷史、文化”為基石，以“唐寅”文化為靈魂，融入當(dāng)?shù)匚幕蛟飒?dú)具特色的桃花塢文化IP，充分反映了德必集團(tuán)的文體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力。

文體旅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，不僅有市場(chǎng)需求的支撐，同時(shí)有政策的大力支持。此前二十大報(bào)告提出“堅(jiān)持以文塑旅、以旅彰文，推進(jìn)文化和旅游深度融合發(fā)展”；二十屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》中，也明確提出了“健全文化和旅游深度融合發(fā)展體制機(jī)制”。2023年至今，全國(guó)多個(gè)省市相繼發(fā)布一系列旨在促進(jìn)文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，通過(guò)“真金白銀”的政策激勵(lì)，提振文旅消費(fèi)，為文旅產(chǎn)業(yè)注入強(qiáng)勁動(dòng)力。對(duì)此，萬(wàn)聯(lián)證券在2024年中期投資策略報(bào)告表示，各地政府持續(xù)加碼文旅投資，行業(yè)覆蓋面廣、融合度高、拉動(dòng)力強(qiáng)，涵蓋了吃住行玩多個(gè)領(lǐng)域，具有“一業(yè)興百業(yè)旺”的綜合效應(yīng)，行業(yè)的發(fā)展新趨勢(shì)為文旅產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)行業(yè)帶來(lái)利好。由此可見(jiàn)，文體項(xiàng)目的發(fā)展勢(shì)頭和前景或依然較為樂(lè)觀。

縱觀上半年發(fā)展，得益于在產(chǎn)業(yè)園營(yíng)運(yùn)業(yè)務(wù)上的良好表現(xiàn)，公司業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步顯現(xiàn)。此次公司“桃花塢里”項(xiàng)目的實(shí)踐，后續(xù)有望復(fù)制到其他文體旅項(xiàng)目中，或成為未來(lái)公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的新推動(dòng)力。（CIS）