人民日報評論
呂曉勛
2024-09-05 09:20
“銀行房貸業(yè)務對中介的依賴性很高，這兩年感覺尤其明顯。”一位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示。
近日，上海、江蘇、山東等地發(fā)文“叫停”房貸返點，重點整治銀行與房地產(chǎn)中介公司、開發(fā)企業(yè)等機構(gòu)及相關(guān)個人間存在的“返傭”亂象。
《國際金融報》記者采訪了解到，上海已有銀行進入存量房貸業(yè)務清算階段。
時隔多年，為何房貸返點又“抬頭”？有專家指出，核心或在于銀行對個人房貸業(yè)務的獲客渠道不足，建議銀行多下功夫提高風險識別和管理能力，還需重視線下市場的開拓能力，不能簡單地依賴線上信息來源或者間接信息來源。
多地“叫停”房貸返點
按房貸比例返現(xiàn)、送金條……作為房產(chǎn)交易中“隱秘的角落”，個人房貸“返點”亂象近日被多地監(jiān)管提上整改日程。
《國際金融報》記者從業(yè)內(nèi)了解到，日前，上海市銀行同業(yè)公會發(fā)布《關(guān)于進一步加強上海銀行業(yè)個人住房貸款業(yè)務自律的通知》，要求自2024年8月16日起新網(wǎng)簽的個人住房貸款，各會員單位不得以任何形式向房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售機構(gòu)等任何商業(yè)性個人住房貸款的第三方機構(gòu)及其從業(yè)人員、個人住房貸款客戶支付傭金或權(quán)益。
同時，要求各會員單位立即停止已有的任何形式的“返點”或“變相返點”行為，及時清理、取消、終止執(zhí)行已簽訂的費用返點協(xié)議及類似協(xié)議。存量業(yè)務則須自通知下發(fā)后一周（7個自然日）內(nèi)整改完成。
所謂房貸“返點”，一般是由銀行與房產(chǎn)中介機構(gòu)“公對公”地簽訂合作協(xié)議，按照貸款金額以一定比例給中介返傭金作為推廣激勵。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露的信息，今年上半年，上海地區(qū)房貸“返點”比例可高達1%。
此外，以“房貸返點”為關(guān)鍵詞在社交平臺上搜索，傳授消費者繞過中介直接與銀行簽約拿返點的帖子也不在少數(shù)。有網(wǎng)友反映，今年6月辦理二手房商業(yè)貸款時，在某股份行折現(xiàn)5克金條。
值得關(guān)注的是，房貸“返點”亂象引發(fā)了多地重視。記者注意到，山東?江蘇兩省銀行業(yè)協(xié)會曾發(fā)布相關(guān)通知，重點整治銀行與房地產(chǎn)中介公司、開發(fā)企業(yè)等機構(gòu)及相關(guān)個人間存在的“返傭”亂象。7月30日，南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會發(fā)布倡議，強調(diào)嚴格規(guī)范與銀行業(yè)金融機構(gòu)的合作行為，不得以任何形式向銀行業(yè)金融機構(gòu)收取或變相收取傭金或權(quán)益。
“存量業(yè)務已經(jīng)進入最后付款結(jié)賬階段了。”問及整改進度，上海一位銀行業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
雖然上海銀行業(yè)加強機構(gòu)自律、明令“叫停”房貸返點，但私下交易的現(xiàn)象卻未被根治。據(jù)該人士透露，房貸返點“叫停”后，公對公的返點已然銷聲匿跡，但私下交易依然存在，市面行情從千分之二到千分之四不等。
銀行獲客渠道不足是關(guān)鍵
早在2010年，中國銀行業(yè)協(xié)會就已印發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好個人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務維護市場秩序的自律共識的通知》，直指銀行業(yè)金融機構(gòu)為爭取房貸業(yè)務資源向房貸中介支付高“返點”費用，引發(fā)銀行間惡性競爭的問題。
時隔多年，為何房貸返點亂象再次“抬頭”？
業(yè)內(nèi)人士最直觀感受到的是信息差的裹挾。“銀行房貸業(yè)務對中介的依賴性很高，這兩年感覺尤其明顯。”該人士表示，“中介機構(gòu)掌握了最前端的信息資源，而銀行客源幾乎都來自于此。此前有客戶經(jīng)理為與中介搞好關(guān)系、獲取第一手資源，甚至協(xié)助中介拍攝賣房的素材。”
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，對于銀行來說，新房貸款業(yè)務拓展的方向非常清晰，可以直接與開發(fā)商合作，二手房市場則不同，房產(chǎn)中介掌握了大量信息資源。當房地產(chǎn)市場進入存量時代以后，房貸市場規(guī)模不再大量增長，銀行為了爭奪存量資源就會進行非理性內(nèi)卷。
在李宇嘉看來，這種無序的惡性競爭最后將給銀行帶來風險。一方面增加了銀行的業(yè)務成本，另一方面也可能導致貸款審查標準的放松，如銀行可能在貸款人沒有達到實際償付能力的情況下發(fā)放貸款，不利于銀行的內(nèi)控管理。此外，“公對公”返點帶來惡性競爭，會擾亂房地產(chǎn)市場的金融秩序。
“當銀行的對公信貸面臨經(jīng)濟周期風險時，工作重心會轉(zhuǎn)向具有非周期特性的個人業(yè)務。其中，個人住房按揭貸款成為銀行營銷的重點，不少銀行會采取重任務重激勵的策略。”上海交通大學上海高級金融學院副教授李楠分析指出。
“過去銀行主要通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款獲得后續(xù)的個人住房按揭，目前房地產(chǎn)市場形勢下，大多數(shù)銀行‘一刀切’式地停止了房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務，于是只能直接向市場營銷個人住房貸款。”李楠進一步分析道，“然而，銀行直接向市場營銷的能力是不足的。在數(shù)字化轉(zhuǎn)型大趨勢下，許多銀行沒有形成科學的數(shù)字化轉(zhuǎn)型理念，只是簡單加大科技投入，更加依賴線上獲客，同時大幅度裁減網(wǎng)點，使得面對面展開零售推廣的能力大幅下降，于是只能依賴房產(chǎn)中介，靠返點獲取客戶，而且越卷越高。”
李楠指出，銀行給房產(chǎn)中介返點的核心原因在于銀行對個人房貸業(yè)務的獲客渠道不足，僅僅禁止銀行機構(gòu)返點難免“治標不治本”。
“想要真正解決這一問題，各家銀行需要下功夫提高風險識別和管理能力，不能簡單粗暴地停止所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務。同時，也需要各家銀行重視線下市場的開拓能力，不能簡單地依賴線上信息來源或者間接信息來源，同時也需要監(jiān)管當局制定激勵和考核機制時，從問題產(chǎn)生的源頭出發(fā)。”李楠最后建議道。
