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消費(fèi)是短期拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的最好方式。消費(fèi)是收入的函數(shù)，但在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、微觀企業(yè)發(fā)展壓力下，居民收入增長(zhǎng)面臨一定的壓力。

難以增收，節(jié)支就成為了多數(shù)人的選擇。房貸是多數(shù)居民每月的固定重要支出之一，能否減輕房貸壓力不僅關(guān)系到每個(gè)人的生活質(zhì)量，也與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。

由此，能否再次額外降低（重定價(jià)之外）每月房貸支出，成為當(dāng)前熱議的話題：一是存量房貸利率能否下調(diào)，二是可能以何種方式實(shí)現(xiàn)。

事實(shí)上，下調(diào)存量房貸利率，在去年已有經(jīng)驗(yàn)。在2023年四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，央行披露，超過23萬億元（去年末個(gè)人房貸余額為38.17萬億）存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，每年減少借款人利息支出約1700億元，惠及5325萬戶、約1.6億人。

存量房貸利率4.27%，與今年7月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率3.4%之間有0.87個(gè)百分點(diǎn)的差距，即使扣除今年5年期以上LPR共計(jì)0.35個(gè)百分點(diǎn)的降幅，新舊個(gè)人住房貸款利率間仍有0.52個(gè)百分點(diǎn)的差距。

二者間的差距也促使不少人繼續(xù)提前還貸，尤其是在今年5月17日全國(guó)層面首套和二套房貸利率下限取消之后的二季度。央行數(shù)據(jù)顯示，上半年金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額減少0.38萬億元，其中二季度減少0.4萬億元。

“在居民消費(fèi)需求疲軟、提前償還房貸的背景下，下調(diào)存量房貸利率可減輕利息支出、提升消費(fèi)意愿，同時(shí)減少提前償貸的現(xiàn)象，有一定實(shí)施必要性。”國(guó)海證券首席固定收益分析師靳毅認(rèn)為。

8月1日，央行在召開下半年工作會(huì)議談及貨幣政策時(shí)提到，加大金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度，把著力點(diǎn)更多轉(zhuǎn)向惠民生、促消費(fèi)。央行行長(zhǎng)潘功勝在8月接受采訪時(shí)表示，推動(dòng)企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降、研究?jī)?chǔ)備增量政策舉措。

對(duì)于增量政策具體內(nèi)容，在9月5日國(guó)新辦舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾未透露具體方向。同時(shí)，對(duì)于外界期待的存量房貸利率調(diào)整，也無相關(guān)問答。

上一輪調(diào)整過程、效果復(fù)盤

回顧2023年的存量房貸利率調(diào)整，在2023年8月31日央行、金融監(jiān)管總局正式聯(lián)合發(fā)布公告前，2023年7月14日，央行在上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上已提前放風(fēng)。

當(dāng)時(shí)，鄒瀾在發(fā)布會(huì)上表示，2023年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)（注：央行數(shù)據(jù)測(cè)算為0.2萬億元），這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

“提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”鄒瀾表示。

鄒瀾的發(fā)言迅速引起巨大反響，這是官方層面首次就存量房貸利率調(diào)整發(fā)聲。隨后，市場(chǎng)就商業(yè)銀行如何落實(shí)要求進(jìn)行了激烈的討論。

直到2023年8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》）正式給予了明確，落地方式分兩種：一是存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款；二是存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平。前述調(diào)整正式實(shí)施時(shí)間為2023年9月25日。

“近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。”央行、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人當(dāng)時(shí)就存量房貸利率調(diào)整的原因解釋稱。

一周過后的2023年9月7日，主要商業(yè)銀行紛紛發(fā)布公告，明確了存量房貸利率的調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則、申請(qǐng)方式等。

具體看，如果存量房貸利率為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率，則個(gè)人無需申請(qǐng)，商業(yè)銀行按照調(diào)整規(guī)則統(tǒng)一批量調(diào)整貸款利率；“二套轉(zhuǎn)首套”（資格認(rèn)定變化引起）、固定房貸利率等客戶，審核通過后，商業(yè)銀行也是集中統(tǒng)一調(diào)整；其他個(gè)別特殊情況，則由商業(yè)銀行逐筆進(jìn)行人工審核，通過后次日進(jìn)行調(diào)整。

總結(jié)2023年存量房貸利率調(diào)整，主要過程為：市場(chǎng)期待與討論——央行回應(yīng)市場(chǎng)期待——央行、金融監(jiān)管總局正式公告——商業(yè)銀行公告相關(guān)調(diào)整規(guī)則——商業(yè)銀行集中調(diào)整——商業(yè)銀行處理個(gè)別特殊情況。且從方式上看，商業(yè)銀行均選擇第二種，主要為此種操作更為簡(jiǎn)單，不涉及重新發(fā)放貸款。

在中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2024）中，央行開辟專欄對(duì)存量房貸利率調(diào)降政策實(shí)施效果進(jìn)行了總結(jié)：存量房貸利率調(diào)降后，與新發(fā)生房貸利差大幅縮小，有效緩解了2022年下半年以來的居民住房貸款提前還款現(xiàn)象；存量房貸利率調(diào)降直接為存量房貸客戶減少利息支出，增加了居民可支配收入，有利于提升居民消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力，促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)。

從提前還貸看，政策實(shí)施前，全國(guó)房貸提前還款額有所增加，2023年8月，全國(guó)個(gè)人住房貸款提前還款額達(dá)到4324.5億元。2023年8月31日政策出臺(tái)后，9月—12月，房貸月均提前還款金額較政策出臺(tái)前（2023年8月）下降10.5%。利率調(diào)降幅度較大的地區(qū)，提前還貸現(xiàn)象放緩更加明顯，如湖北、河南、江西9月—12月月均提前還款金額分別較8月下降42.1%、27.5%、22.2%。

從居民消費(fèi)支出看，2023年4季度，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出達(dá)到8679元，分別較1季度、2季度、3季度增加376元、1172元、174元，同比增長(zhǎng)8.4%，增速較上年同期提升12.3個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近七年來新高。

“由于個(gè)人住房貸款合同期限較長(zhǎng)，存量房貸利率調(diào)整將影響整個(gè)合同期限的利息支出，預(yù)計(jì)對(duì)消費(fèi)的拉動(dòng)效應(yīng)將持續(xù)發(fā)揮，并逐漸惠及整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。”央行發(fā)布的中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2024）指出。

市場(chǎng)期待存量房貸利率再次下調(diào)

當(dāng)前，新舊房貸利率面臨著與去年同樣差距較大的局面。

今年5月17日，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》，決定取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限后，各城市因城施策，紛紛放開住房貸款利率下限，同時(shí)疊加住房貸款增長(zhǎng)乏力，房貸利率快速下行。

“2024年5月監(jiān)管當(dāng)局調(diào)整了對(duì)房地產(chǎn)貸款的政策，降低房貸利率。住房交易量有所提升，但房貸需求仍然較低。居民貸款增速降至歷史低點(diǎn)，居民杠桿率也有所下降。”國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室數(shù)據(jù)顯示，二季度居民部門杠桿率下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

央行二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告也披露，5月17日，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)宏觀審慎政策，各地及時(shí)取消個(gè)人住房貸款利率下限、降低首付比例、下調(diào)住房公積金貸款利率。截至6月末，除北京、上海、深圳3個(gè)一線城市外，其余城市首套和二套房貸利率下限均取消，推動(dòng)房貸利率進(jìn)一步下降，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，6月新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率中，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.45%，較年初下降0.52個(gè)百分點(diǎn)，同期企業(yè)貸款加權(quán)平均利率僅下降0.12個(gè)百分點(diǎn)至3.63%。7月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率降至3.4%。

央行數(shù)據(jù)顯示，二季度提前償還房貸的人明顯增加，個(gè)人住房貸款余額環(huán)比減少0.4萬億元，高于上半年0.38萬億元的減少量。

商業(yè)銀行層面，六大行數(shù)據(jù)顯示，上半年，個(gè)人住房貸款余額合計(jì)減少3118.92億元。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行分別減少1230.92億元、1006.68億元、764.66億元、336.11億元、16.73億元，其中工商銀行、建設(shè)銀行降幅與去年全年較為接近；郵儲(chǔ)銀行增加236.18億元，是六大行唯一增加的銀行。

“上半年按揭貸款情況，我們重點(diǎn)支持居民剛需及改善型住房需求，上半年按揭投放近兩千億元，凈增超過兩百億元，是國(guó)有大行中唯一正增長(zhǎng)銀行。”郵儲(chǔ)銀行零售業(yè)務(wù)總監(jiān)梁世棟在該行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。

而對(duì)于存量房貸利率下調(diào)的期待，在央行、金融監(jiān)管總局尚未發(fā)聲的情況下，在上半年財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，主要商業(yè)銀行均未表態(tài)。招商銀行行長(zhǎng)王良表示，轉(zhuǎn)按揭政策，也是在媒體上看到了相關(guān)信息，還未接到監(jiān)管部門的相關(guān)意見。如果轉(zhuǎn)按揭政策推出，會(huì)對(duì)銀行業(yè)的存量按揭利率帶來一定影響。

興業(yè)研究分析了國(guó)際上的轉(zhuǎn)按揭案例以及我國(guó)實(shí)際情況后認(rèn)為，為了進(jìn)一步降低居民償債壓力，同時(shí)維持銀行凈息差基本穩(wěn)定，我國(guó)后續(xù)可能推出的政策包括：一是繼續(xù)降低存量房貸利率，可能采取直接降低存量貸款加點(diǎn)幅度的方式；二是配合下調(diào)存款利率；三是進(jìn)一步下調(diào)LPR和公積金貸款利率。

“從轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)開展需要考慮的問題來看，在跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)中，需要考慮抵押品的價(jià)值重估、抵押權(quán)屬的變更、不同銀行之間貸款標(biāo)準(zhǔn)不同等。”興業(yè)研究表示，我國(guó)房貸合同的常見利率結(jié)構(gòu)和美國(guó)、韓國(guó)市場(chǎng)均存在較大差異，這可能是我國(guó)市場(chǎng)上房貸“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)并未普遍發(fā)展的重要原因。

不少券商則通過對(duì)不同情形下的存量房貸利率下調(diào)后，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、商業(yè)銀行業(yè)績(jī)影響等方面進(jìn)行了測(cè)算。

華西證券表示，如果今年存量房貸利率從4.27%（2023年末加權(quán)平均利率）進(jìn)一步下調(diào)至3.4%附近，按照2024年二季度存量房貸規(guī)模37.8萬億元計(jì)算，居民部門每年需償還的房貸利息最多可減少約3000億元，可能進(jìn)一步緩解提前還貸現(xiàn)象，改善居民消費(fèi)需求，參考湖北去年的數(shù)據(jù)，餐飲和部分耐用品消費(fèi)可能相對(duì)獲益。不過，銀行凈息差將階段承壓，或需下調(diào)存款利率以對(duì)沖其對(duì)凈息差的影響。

中金公司銀行業(yè)分析師林英奇測(cè)算，存量按揭利率平均下調(diào)40bp，靜態(tài)估算影響銀行凈息差5bp，營(yíng)業(yè)收入3%，凈利潤(rùn)5%。

“假如2024年下調(diào)存量按揭利率，預(yù)計(jì)通過下調(diào)存款利率方式降低銀行負(fù)債成本以對(duì)沖對(duì)息差的影響。考慮到本輪存量按揭利率調(diào)整的空間可能大于2023年，銀行負(fù)債的調(diào)整幅度應(yīng)至少為15bp左右。如果負(fù)債成本調(diào)整到位，預(yù)計(jì)存量按揭利率調(diào)整對(duì)于銀行息差的總體效果為中性。”中金公司認(rèn)為。

興業(yè)研究也表示，若存量房貸利率平均下調(diào)70bp-80bp，預(yù)計(jì)存款掛牌利率需要配合下調(diào)10bp左右，長(zhǎng)期限存款掛牌利率或需要更大幅度下調(diào)。

靳毅則指出，如果存量房貸利率下調(diào)，銀行資產(chǎn)端收益壓降，央行新一輪降息的可能性不大。“年初降準(zhǔn)的政策效果還在持續(xù)顯現(xiàn)，目前金融機(jī)構(gòu)的平均法定存款準(zhǔn)備金率大約為7%，還有一定的空間。同時(shí)也要看到，受銀行存款向資管產(chǎn)品分流的速度、銀行凈息差收窄的幅度等因素影響，存貸款利率進(jìn)一步下行還面臨一定的約束。”鄒瀾在日前發(fā)布會(huì)上表示。