券商中國
王明弘
2024-09-16 11:01
導(dǎo)讀
壹 ||中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前八個月，TOP100企業(yè)的拿地金額同比下降40%。包括央國企在內(nèi)的房企大幅度減少拿地。經(jīng)濟觀察網(wǎng)獲悉，今年以來，監(jiān)管部門要求房企的銷售拿地比不能超過40%。
貳 ||房企想要發(fā)展必須投資拿地，但當前拿錯地的風險太高，因此，調(diào)整投資策略、提高投資標準成為多數(shù)房企控制風險的主要手段之一。
叁||招商蛇口總經(jīng)理朱文凱說，2024年的房地產(chǎn)銷售金額能否達到2023年水平，他們保持觀望態(tài)度。在市場沒有較大改善前，還是希望銷售能穩(wěn)定住，經(jīng)營性現(xiàn)金流和現(xiàn)金流是關(guān)鍵。
9月5日，王強看上的一個地塊開始競價，但他卻沒有參與的機會。這塊土地位于一線城市產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，有較好的需求支撐，根據(jù)他和同事的綜合研判，預(yù)計一年時間可以清盤，但最終，地塊投資沒有通過總部的審核。
王強在一家國有房企的區(qū)域投資部門任職。今年以來，總部加大了投資風險審核力度，他所在公司前八個月實際投資額不到全年計劃的三分之一。
王強看上的地塊起拍樓面價4.9萬元/平方米，目前地塊周邊二手房價格普遍低于5萬元/平方米。總部認為，未來項目的利潤和去化難以平衡，不同意參拍。
今年以來，基于房地產(chǎn)形勢，央企和地方國企也開始謹慎拿地了。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年前八個月，全國土地成交金額1.42萬億元，同比下降了31%，只有2021年同期的三分之一。
王強做了近十年投資工作，從今年開始，他所在公司的投資標準從原來的8個增加到13個，全部符合才能投資。
減少拿地
年初，王強所在公司的計劃投資額在100億元左右，但前八個月的權(quán)益拿地金額不到30億元，相當于2023年一個月的拿地額。王強說，不是不想拿地，而是大部分土地不符合投資要求。
減少拿地的不止王強所在的公司。
2024年中期業(yè)績顯示，保利發(fā)展上半年新拿12個項目，權(quán)益拿地金額109億元，不到2023年同期的一半。截至2024年6月底，保利發(fā)展的土地儲備較年初下降了8%。
保利發(fā)展將投資主要放在全國38個核心城市，這些地方的土地儲備占比達到七成。其他城市存貨占比不到三成，主要分布在華南和華東等經(jīng)濟活躍、人口持續(xù)流入的三四線城市。
上半年，中海的投資總額為129億元，不到2023年同期的三分之一，但在房地產(chǎn)行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。中海行政總裁張智超說，上半年一線城市供地少、優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)不足是拿地少的主要原因。
2021年以來，中海聚焦在一線和強二線城市投資，在2024年上半年的投資中，一線城市占比達到67%。除了在公開市場拿地，中海還積極關(guān)注收并購、城市更新等領(lǐng)域的投資機會。上半年，中海在西安從金地手中獲取一個城市更新項目。
與保利發(fā)展一樣，綠城中國也不排斥在經(jīng)濟發(fā)達的三四線城市拿地。綠城中國行政總裁郭佳峰說，綠城的投資以一線和核心二線城市為主，同時也會考慮非熱點城市優(yōu)質(zhì)板塊的結(jié)構(gòu)性機會，尤其是長三角部分經(jīng)濟發(fā)達市縣的機會。
建發(fā)是近年拿地較為兇猛的房企之一，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年前八個月，建發(fā)拿地金額為279億元，不到2023年拿地金額的四成。
在業(yè)績會上，建發(fā)的管理層表示，主要根據(jù)銷售去化速度及增長趨勢有序開展土儲補充，今年加大了對東部區(qū)域的布局，尤其是浙江、江西、福建和江蘇等省份，為區(qū)域深耕做準備。
建發(fā)認為，2024年上半年集中供地價格太高，對拿地有較大影響，如杭州和福州等城市，雖然庫存項目均完成去化，考慮到團隊和品牌的維系，才進行適度少量的補充，而且主要以合作模式為主。
中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前八個月，TOP100企業(yè)的拿地金額同比下降40%。包括央國企在內(nèi)的房企大幅度減少拿地。經(jīng)濟觀察網(wǎng)獲悉，今年以來，監(jiān)管部門要求房企的銷售拿地比不能超過40%。
調(diào)整策略
一位上市房企的財務(wù)負責人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，一塊土地拿錯了有可能讓公司爆雷，“一點不夸張”。
房企想要發(fā)展必須投資拿地，但當前拿錯地的風險太高，因此，調(diào)整投資策略、提高投資標準成為多數(shù)房企控制風險的主要手段之一。
招商蛇口將投資范圍縮小至10個城市。招商蛇口副總經(jīng)理伍斌表示，要聚焦城市區(qū)域深耕，核心城市的投資占比將達到九成以上。
王強說，年中，他們公司對房地產(chǎn)市場和土地市場研判的結(jié)論是，拿地的風險依然較大，所以進一步收緊了投資。
王強所在的公司總部有一個幾十人組成的投資研判團隊，對每個都市圈的核心城市及熱點區(qū)域進行綜合評估，以此確定重點投資的區(qū)域；同時負責評估城市公司上報的計劃投資項目。
第一個評估指標是地塊的毛利率，任何地塊都必須達到兩位數(shù)的毛利率。如果毛利率不達標，即便是半年可清盤的項目也不考慮，這是最重要的紅線之一。
第二個評估指標是項目的投入產(chǎn)出比，將項目所有潛在發(fā)生的成本結(jié)合去化周期、利潤率等指標，為每一個參拍的地塊設(shè)置價格紅線。
第三是評估當?shù)氐奈磥硎袌鲎邉荨Ｒ粋€項目從拿地到開盤銷售至少需要四個月到半年時間，投研團隊需要對開盤時及去化周期內(nèi)的市場作預(yù)判。一個項目的去化周期如果超過兩年，原則上不會考慮投資，除非未來有巨大升值空間。
金茂將投資策略總結(jié)為“早”“責”“深”“細”“準”五字訣。“早”就是早獲取項目信息，讓投研團隊提前介入；“責”是責任明確，總部、區(qū)域和城市三級并一級，分別從不同維度看問題；“深”是把所有問題都考慮到，減少失誤和偏差；“細”是項目的每一個細節(jié)都要觀察到；“準”是結(jié)果，即拿對地。
由于2022年之前拿地的毛利率下降較為嚴重，金茂試圖通過獲取毛利率高的項目，來提升整體毛利水平。
風向研判
對房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，不同房企的判斷不同，投資和銷售策略也不同。
作為行業(yè)老大，下半年，保利發(fā)展一方面堅定去庫存策略，主動調(diào)整投資節(jié)奏；另一方面將全面梳理在手資源，在存量土地調(diào)規(guī)、存量土地置換和存量房收儲等方面積極與地方政府溝通。
同保利發(fā)展一樣，去庫存也是華潤置地的核心工作。華潤置地董事會主席李欣解釋了去庫存工作的思路。
第一，未來工作重心從開發(fā)銷售依賴增量的慣性思維轉(zhuǎn)移到去庫存上，并提升全價值能力。
第二，團隊上下形成去庫存的認識。目前華潤置地資產(chǎn)管理規(guī)模在4500億元左右，其中經(jīng)營性不動產(chǎn)的業(yè)績貢獻占比超25%。
招商蛇口一直對一二手房成交結(jié)構(gòu)保持高度關(guān)注。其管理層認為，今年市場可能會先低后高，隨著政策持續(xù)發(fā)力，積累的需求有望得到進一步釋放。因此，下半年相對有更好的機會，但仍會謹慎看待未來市場。
招商蛇口總經(jīng)理朱文凱說，2024年的房地產(chǎn)銷售金額能否達到2023年水平，他們保持觀望態(tài)度。在市場沒有較大改善前，還是希望銷售能穩(wěn)定住，經(jīng)營性現(xiàn)金流和現(xiàn)金流是關(guān)鍵。
金茂董事長張增根稱，金茂的戰(zhàn)略方向和堅持高端改善的定位，與國家政策和行業(yè)現(xiàn)實高度契合。在行業(yè)不斷洗牌過程中，只要戰(zhàn)略方向和產(chǎn)品定位沒有出現(xiàn)偏差，就可以最大限度避免風險，金茂對風險的把控較為及時。
與大型央企相比，王強所在的公司投資拿地慎之又慎，銷售則是能賣盡賣。在符合國有資產(chǎn)要求的條件下，最大限度實現(xiàn)去化，在總部層面實行一城一策，在城市層面實行一項目一策，在項目層面則采取一房一策。
