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今年，隨著房地產(chǎn)政策不斷調(diào)整優(yōu)化，不少房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)推出了優(yōu)惠政策，在一些城市取得了一定效果。但記者注意到，最近一段時(shí)間，有些開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)推出了“零首付”和“超低首付”等操作，吸引購房者。

針對這一情況，全國多地有關(guān)部門近期陸續(xù)發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示。那么，“零首付”“超低首付”究竟是怎么回事？

17萬元首付款變2萬元

“超低首付”背后有哪些暗箱操作？

所謂“零首付”“超低首付”購房，一般是指購房者在沒有預(yù)先投入首付款項(xiàng)或遠(yuǎn)低于政策規(guī)定的首付款比例款項(xiàng)的情況下，依賴房地產(chǎn)開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)來預(yù)先墊付貸款，或者是通過虛抬房屋價(jià)格，繼而從銀行以按揭貸款的方式來獲得首付款。

今年5月，中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》規(guī)定，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。可見“零首付”或“超低首付”，都是政策明令禁止的。

然而，記者在不少社交平臺上，搜索“零首付買房”或者“超低首付買房”，都能發(fā)現(xiàn)相關(guān)頁面，涉及全國多個(gè)城市樓盤。

為了驗(yàn)證這些消息，記者以購房者的名義，對位于河南鄭州的幾個(gè)樓盤進(jìn)行了走訪，發(fā)現(xiàn)確實(shí)有一些樓盤許諾可以用低于15%首付比例進(jìn)行“超低首付”。甚至有銷售人員在得知記者確實(shí)有購買意向后，直接給出了2萬元首付的條件。

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按照銷售人員的介紹，首付2萬元的前提是，這套總價(jià)97萬元的戶型，要按照114萬元的總價(jià)來簽訂合同和發(fā)票，通過簽訂陰陽合同、虛抬總價(jià)，可以增加銀行貸款額度，相當(dāng)于直接把首付款“貸”出來了。

房地產(chǎn)銷售人員：不是第一家出現(xiàn)這種情況的，之前別人好幾年前的房本早都辦下來過了。不用擔(dān)心，你的合同和發(fā)票是一致的，能查出來什么？

“零首付”真的“零代價(jià)”嗎？

開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)推出優(yōu)惠，無非是為了吸引購房者，加速銷售回籠資金。“零首付”“超低首付”最大的噱頭是讓購房者零代價(jià)或者以最小的代價(jià)買到房，事實(shí)真的如此嗎？

記者發(fā)現(xiàn)，使用“零首付”或者“超低首付”后，對購房人最直接的影響就是，月供和利息有了明顯提高，按照銷售人員展示給記者的房價(jià)計(jì)算：

此外，由于在合同及發(fā)票中標(biāo)注的房屋價(jià)格高于真實(shí)價(jià)格，還會在購房過程中產(chǎn)生額外稅費(fèi)。

原價(jià)97萬元按15%繳納首付款后，剩余貸款部分是824500元，分30年償還，以最新5年期以上LPR利率3.85%，等額本息還款方式每月應(yīng)還款3865.32元。

如果按照房地產(chǎn)銷售人員推薦的方式，將97萬元房款全部作為貸款，則等額本息方式每月為4547元，每個(gè)月需要多還682元，提高幅度為17.6%；

如果按照等額本金的方式還款，正常支付首付后，30年一共支付利息477471元，而做高貸款額度后的總利息則為561731元，多出了84000多元。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，“零首付”并不會真正減輕購房者的支付負(fù)擔(dān)。“最終付的房款是一樣的，如果再加上貸款利息，實(shí)際上最后付出去的錢肯定比付了首付要多。”

此外，“零首付”的方式很容易增加購房者對自身購房能力的誤判，極大增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。

廣東的田先生此前看中了一套惠州的住房，急于安家的他在本不具備購房能力的情況下，聽從了銷售關(guān)于使用“零首付”的建議，覺得自己可以“先上車再補(bǔ)票”，未來再解決還款的問題。于是，在實(shí)際只付了數(shù)千元的費(fèi)用后，田先生就簽訂了購房合同。

然而，雖然不用付首付，但每月的還款額卻高了不少。由于當(dāng)初沖動使用“零首付”購房，缺乏對后續(xù)還款的規(guī)劃，沒多久，田先生就出現(xiàn)了房貸逾期。

專家：銀行給“零首付”“超低首付”貸款

最終損害的是儲戶的利益

貸款過程中，銀行能否審核出房屋價(jià)格方面的問題，從而避免此類現(xiàn)象的發(fā)生呢？為此，記者聯(lián)系了當(dāng)初為田先生辦理貸款的銀行網(wǎng)點(diǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人。對方卻表示，以合同價(jià)為準(zhǔn)，并沒有審核的要求，“就像去菜市場買菜一樣”。

根據(jù)我國《商業(yè)銀行法》等法律規(guī)定，商業(yè)銀行負(fù)有法定義務(wù)，審核借款人的貸款資質(zhì)、擔(dān)保條件及貸款用途等相關(guān)內(nèi)容。同時(shí)，對于房屋價(jià)格的審核方式，業(yè)內(nèi)也早已有較為成熟的機(jī)制。

相關(guān)人士表示，對于銀行來說，“零首付”風(fēng)險(xiǎn)同樣不容小覷。少數(shù)銀行由于審核不嚴(yán)等原因?yàn)椤傲闶赘丁辟彿堪l(fā)放貸款，看似增加了業(yè)務(wù)量，實(shí)際上，由于“零首付”常伴隨著向銀行提交虛假信息等騙貸手段，使得貸款流向了本不具備購房能力的人，也加劇了金融杠桿效應(yīng)，使得市場波動帶來的不確定性變大，令銀行更有可能因借款人無法償還或放棄償還貸款而遭受損失，增加了壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任 樓建波：從整體的金融安全考慮，銀行借給購房人的錢，實(shí)際上是我們普通人存在銀行的錢。如果錢收不回來，最終損害的是儲戶的利益。