證券時報網(wǎng)
張一帆
2024-09-26 21:56
9月24日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，中國人民銀行行長潘功勝在會上表示，將延長兩項房地產(chǎn)金融政策文件的期限。此前，人民銀行和金融監(jiān)管總局出臺了金融16條和經(jīng)營性物業(yè)貸款兩項階段性政策，兩項政策的有效期將從2024年12月31日延長到2026年的12月31日。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，監(jiān)管層對兩項政策做出一個延期的動作，源于政策還有存在的必要性。他認為，在這一輪救市中，金融16條從整個行業(yè)紓困出發(fā)，全方位為房企擴大融資渠道。經(jīng)營性物業(yè)貸則進一步支持企業(yè)融資。目前，兩項政策已到臨近的期限，但整個行業(yè)在保交樓，包括企業(yè)整體經(jīng)營情況、現(xiàn)金流、償債壓力等方面還面臨較大壓力。
2022年11月，央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，市場稱為“金融16條”。2024年1月，中國人民銀行辦公廳和金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)經(jīng)營性物業(yè)貸新規(guī)，旨在做好經(jīng)營性物業(yè)貸款的管理，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。
新規(guī)細化了商業(yè)銀行經(jīng)營性貸款業(yè)務(wù)的管理口徑、期限、額度、用途等要求，特別指出在2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團控股公司存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券。
這兩項政策的出臺，被業(yè)內(nèi)人士認為將有助于房企改善流動性，盤活存量物業(yè)。一部分持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的房企獲得了短期流動性的釋放。以新城控股為例，該公司在今年一季度實現(xiàn)融資30多億元中，有2/3來自于經(jīng)營性物業(yè)貸。
“金融16條”政策執(zhí)行至今將近兩年。兩年間，房企通過將手中的優(yōu)質(zhì)住宅項目快速去化，保交付，實現(xiàn)資金回籠。有些項目則通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓換來現(xiàn)金流。如今，房企手中基本上只剩下去化難度較大的項目了。因此，有業(yè)內(nèi)人士擔憂延期之后的“金融16條”執(zhí)行起來難度會增加。
“未來兩年是啃硬骨頭階段，還需要更加有力的支持政策來確保保交樓資金落地，并且相關(guān)盡職免責的機制也要盡快出臺。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，接下來的調(diào)控政策要推進的難點在于房企的債務(wù)重組。在這個過程中，未來兩年行業(yè)將走入逐漸化解風(fēng)險周期。
盧文曦指出，延長政策有效期的本意在于呵護房地產(chǎn)市場經(jīng)營主體，將會有兩方面的影響：首先，滿足房企發(fā)債等基本融資需求；其次，可實現(xiàn)銷售回籠資金與金融機構(gòu)借款的兩條腿走路模式，夯實房企經(jīng)營基礎(chǔ)。
如今，政策延期符合市場預(yù)期。一家閩系房企廣西區(qū)域負責人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示：“很簡單的一個道理，你之前感冒了，需要持續(xù)吃藥。現(xiàn)在還沒完全好，藥不能斷。”
回顧過往調(diào)控政策，金融16條之后，“三支箭”出臺。前述分析人士指出，“三支箭”落點于已爆雷的企業(yè)，但是企業(yè)要有資產(chǎn)抵押，因此僅有少數(shù)持有可抵押優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的頭部房企獲得融資，整體而言“三支箭”覆蓋行業(yè)融資的規(guī)模亟需擴容。
此后，“房企白名單”、中債增等融資相關(guān)政策也陸續(xù)出爐，但基本也是資可抵債的項目才能入圍，從而化解相對應(yīng)的債務(wù)風(fēng)險。
張宏偉認為，從過去兩年的政策歷程來看，金融支持政策也是在不斷地調(diào)整中的。實際上，由于房企再融資過程中涉及可供抵押的資產(chǎn)并不多，未來項目乃至房企自身的債務(wù)重組才是調(diào)控政策的難點。
此外，市場的恢復(fù)也是房地產(chǎn)業(yè)關(guān)心的內(nèi)容。
21世紀經(jīng)濟報道記者市場調(diào)研結(jié)果顯示，房企面臨市場銷售行情下行的共同難題。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024年8月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比降幅總體略有擴大，其中一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比降幅收窄、同比降幅與上月相同。
上海中原市場分析師盧文曦認為，9月以來，各地市場成交量始終沒有辦法有效釋放出來，市場各方也在等存量房貸利率的消息落地。可以說，9月24日出臺的一系列新政實現(xiàn)了超預(yù)期的利好釋放，對于市場情緒的推動作用非常大，有助于市場消費力的擠出。與此同時，延長“金融16條”和經(jīng)營性物業(yè)貸款兩項階段性政策主要是為了維持房企的經(jīng)營穩(wěn)定性，從而優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境。
