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大利好，存量房貸利率調(diào)整即將落地！

9月29日，央行發(fā)布《中國人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)》（以下簡稱《公告》），完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制有關(guān)事宜，明確11月1日起，個(gè)人住房貸款的借貸雙方可協(xié)商調(diào)整加點(diǎn)幅度，也可協(xié)商調(diào)整重定價(jià)周期。

同時(shí)，央行指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》，明確各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前應(yīng)統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整。央行在倡議中表示，鼓勵(lì)各商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。

9月29日晚間，工行、建行、農(nóng)行和中行四家國有大行正式發(fā)布公告，將于10月12日起發(fā)布具體操作細(xì)則，2024年10月31日前完成批量調(diào)整，四大行均表示后續(xù)在銀行官網(wǎng)、微信公眾號(hào)、網(wǎng)點(diǎn)等渠道公告相關(guān)信息。

四大行齊發(fā)聲：堅(jiān)決落實(shí)房貸利率調(diào)整

9月29日晚間，四大國有銀行紛紛發(fā)布公告稱將堅(jiān)決落實(shí)央行《公告》，積極響應(yīng)市場(chǎng)定價(jià)自律機(jī)制倡議。

工行公告稱，為貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系新變化，滿足人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房新期待，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，工商銀行認(rèn)真《公告》政策要求，積極響應(yīng)自律機(jī)制倡議，正在有序推進(jìn)存量房貸利率調(diào)整工作。

工行表示，將按照市場(chǎng)化、法治化原則，依法合規(guī)開展存量房貸利率調(diào)整工作，擬于2024年10月12日通過官網(wǎng)、微信公眾號(hào)、網(wǎng)點(diǎn)、95588等渠道公布具體操作指引及相關(guān)事宜，并于2024年10月31日前完成存量房貸利率批量調(diào)整工作。

建行在官網(wǎng)表示，“為落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持金融工作的政治性、人民性，回應(yīng)客戶關(guān)切，降低居民融資成本，我行堅(jiān)決落實(shí)《公告》，積極響應(yīng)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制倡議，依法有序推進(jìn)批量調(diào)整存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。”

建行表示，該行正在抓緊制定批量調(diào)整存量房貸利率實(shí)施方案，擬于2024年10月12日發(fā)布具體操作細(xì)則，2024年10月31日前完成批量調(diào)整。

農(nóng)行在官網(wǎng)公告稱，“為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，我行堅(jiān)決落實(shí)《公告》，積極響應(yīng)市場(chǎng)定價(jià)自律機(jī)制倡議，正在依法有序開展存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作。”

農(nóng)行表示，將按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過多渠道提供便利服務(wù)，依法合規(guī)開展好利率調(diào)整工作，該行將于2024年10月12日發(fā)布具體操作事宜，2024年10月31日之前統(tǒng)一對(duì)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)施批量調(diào)整。

中行公告：“為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，助力擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)，中國銀行堅(jiān)決落實(shí)《公告》要求，積極響應(yīng)自律機(jī)制倡議，正在依法有序推進(jìn)降低存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。”

中行表示，該行將按照市場(chǎng)化、法制化原則，依法合規(guī)制定實(shí)施細(xì)則，同時(shí)進(jìn)行技術(shù)準(zhǔn)備，擬于2024年10月12日通過官方網(wǎng)站、官方微信公眾號(hào)、貸款經(jīng)辦行等渠道發(fā)布具體實(shí)施細(xì)則，并于2024年10月31日前對(duì)存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整。

券商中國記者據(jù)上市銀行2024年半年報(bào)梳理，截至今年6月末，六大國有銀行個(gè)人住房貸款余額合計(jì)規(guī)模約為26.19萬億元。具體來看，建行個(gè)人住房貸款余額最高，達(dá)6.38萬億元，工行為6.17萬億元，農(nóng)行5.07萬億元，中行4.75萬億元，郵儲(chǔ)銀行2.36萬億元，交行1.46萬億元。

100萬貸款每年有望節(jié)省5600元

對(duì)于存量房貸利率下調(diào)最新政策，招聯(lián)首席研究員董希淼接受券商中國記者采訪時(shí)表示，此次存量房貸利率調(diào)整有三個(gè)明顯特點(diǎn)：首先，調(diào)整對(duì)象既包括存量首套房貸，也包括其他存量房貸；其次，不但浮動(dòng)利率存量房貸可以調(diào)整，固定利率存量房貸轉(zhuǎn)換為LPR加點(diǎn)形式后也可以調(diào)整；再次，借款人可與銀行重新約定重定價(jià)周期和加點(diǎn)幅度，從而建立常態(tài)化、市場(chǎng)化的調(diào)整機(jī)制。

他表示，從9月24日人民銀行行長潘功勝宣布存量房貸利率調(diào)整消息到今天（9月29日）正式落地，僅僅用了五天時(shí)間，速度快、力度大，及時(shí)回應(yīng)人民群眾呼聲，有力提振市場(chǎng)信心。

從操作上看，借款人通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等渠道完成“一鍵式操作”后，將由銀行統(tǒng)一進(jìn)行批量調(diào)整。預(yù)計(jì)對(duì)多數(shù)房貸借款人而言，無需到銀行網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)辦理，手續(xù)非常簡單快捷。18家全國性商業(yè)銀行原則上將不晚于10月12日發(fā)布批量調(diào)整存量房貸利率的操作細(xì)則；各商業(yè)銀行原則上在10月底之前完成調(diào)整工作。預(yù)計(jì)從11月份開始，借款人將可以與銀行協(xié)商確定新的重定價(jià)周期等事宜。

據(jù)董希淼測(cè)算，以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。這樣調(diào)整后，存量房貸利率相當(dāng)于最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減30個(gè)基點(diǎn)（即0.3個(gè)百分點(diǎn)）。存量房貸利率下調(diào)，有利于借款人進(jìn)一步降低房貸利息支出，提升居民消費(fèi)意愿和能力，也有助于穩(wěn)定購房者預(yù)期，提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

如果考慮到此前人民銀行政策利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)（即0.2個(gè)百分點(diǎn)），10月21日LPR可能跟隨下降20個(gè)基點(diǎn)（即0.2個(gè)百分點(diǎn)），在貸款重定價(jià)后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，降到約3.35%左右，部分借款人房貸利率更將下降100個(gè)基點(diǎn)（即1個(gè)百分點(diǎn)）以上，這將大幅度節(jié)省房貸借款人的利息支出。

“此次批量調(diào)整完成后，預(yù)計(jì)存量房貸利率下降將減少銀行利息收入每年約1500億元。但新老房貸利差收窄后，提前還貸現(xiàn)象可能明顯減少，有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質(zhì)量。”董希淼認(rèn)為。

他還認(rèn)為，考慮到央行已經(jīng)降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，降低政策利率20個(gè)基點(diǎn)（即0.2個(gè)百分點(diǎn)），預(yù)計(jì)帶動(dòng)中期借貸便利（MLF）利率等利率下行，也節(jié)省了銀行負(fù)債成本，有助于提升銀行可持續(xù)經(jīng)營能力，為銀行更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供必要支撐。綜合考慮這些政策措施，存量房貸利率此次調(diào)整后，銀行凈息差將有望保持基本穩(wěn)定，銀行穩(wěn)健發(fā)展能力和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力將保持基本不變。

或?qū)⒒菁?.5億人口

日前，人民銀行行長潘功勝已對(duì)公眾關(guān)切的存量房貸利率調(diào)整事項(xiàng)作出回應(yīng)。

9月24日，人民銀行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會(huì)上宣布了多項(xiàng)增量貨幣政策，包括降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例。引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

他表示，整體來看，銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出，促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為。此次存量房貸利率下調(diào)預(yù)計(jì)惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。

潘功勝還指出，銀行下調(diào)存量房貸利率還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

今年8月末，央行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2024年二季度末，全國個(gè)人住房貸款余額37.79萬億元，同比下降2.1%，即較2023年二季度末減少約0.81萬億元。

責(zé)編：林根

校對(duì)：劉星瑩