券商中國
陳銘
2024-10-06 18:36
經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 胡艷明 “存量房貸利率調(diào)整政策終于出來了！”在北京工作的80后購房者劉津感嘆。
9月29日晚間，中國人民銀行（下稱“央行”）在官網(wǎng)公布《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》，允許變更房貸利率在貸款市場報價利率（LPR）基礎(chǔ)上的加點幅度，同時取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。
此后，市場利率定價自律機制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》）。《倡議》表示，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調(diào)整，對于LPR基礎(chǔ)上加點幅度高于-30BP（基點）的存量房貸，將其加點幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。
劉津是2022年1月10日按揭買的首套房，利率還站在4.75%（5年期以上LPR+55BP）的高位。不過，他還是看不懂自己的房貸利率經(jīng)過這次統(tǒng)一調(diào)整后能降多少，是否能立馬享受最新LPR-30BP的利率優(yōu)惠，需不需要自己單獨跑去銀行溝通。
對此，經(jīng)濟觀察網(wǎng)仔細研究了政策，逐一為大家解惑。
統(tǒng)一調(diào)整的是加點幅度
目前，我國大多數(shù)房貸是以浮動利率定價，也就是說房貸利率是在5年期以上LPR基礎(chǔ)上加點形成。
按照最新規(guī)定，此次存量房貸利率調(diào)整的正是“加點幅度”，而LPR是否跟著調(diào)整取決于你的房貸是否到了重定價日。以北京為例，劉津的房貸利率將由LPR+55BP變?yōu)長PR-30BP，即加點幅度下調(diào)85BP。
暫時分為四個利率區(qū)間
不過，劉津的LPR利率要暫時按照4.20%計算，而不是以最新的LPR為基準。
這是因為存量房貸客戶能否享受到最新的LPR-30BP，與房貸重定價日息息相關(guān)。
2024年以來5年期以上LPR經(jīng)歷了兩次調(diào)整，其中2月20日由4.20%（于2023年8月20日公布）下調(diào)25BP至3.95%，7月22日又下調(diào)10BP至3.85%。同時10月21日，5年期以上LPR又將大概率下調(diào)20BP至3.65%，因此存量房貸客戶在重定價日所參照的5年期以上LPR利率就分成了4.20%、3.95%、3.85%和3.65%四檔水平。
基于此，此次利率統(tǒng)一調(diào)整會暫時呈現(xiàn)出四個不同的利率區(qū)間；直至新一輪房貸重定價日，你才能享受最新的LPR-30BP的利率優(yōu)惠。
你想知道房貸利率如何調(diào)整，請按照自己貸款的重定價日“對號入座”。
以北京為例（下同），如果你的房貸重定價日在2024年10月21日至2024年10月31日（這期間貸款利率參照的LPR為4.20%），那么你現(xiàn)在的房貸利率會經(jīng)歷兩次調(diào)整。在10月21日LPR下調(diào)之后至10月30日，你的房貸利率將由4.20%+調(diào)整前加點，變?yōu)?.65%+調(diào)整前加點；在10月30日存量房貸批量調(diào)整之后，你的房貸利率會調(diào)整為3.65%-30BP，為3.35%。因此，在這一時段的購房者，是最早享受到降息政策以及降存量房貸政策的群體。
如果你的房貸重定價日在2024年11月1日至2025年2月19日（這期間貸款利率參照的LPR為4.20%），那么你現(xiàn)在的房貸利率也是4.2%+調(diào)整前加點。在2024年10月30日調(diào)整時，你的房貸利率會變?yōu)?.20%-30BP，即3.90%。等到房貸重定價日，你的房貸利率才會變?yōu)樽钚碌腖PR-30BP。按照最新的10月LPR3.65%計算的話，房貸利率可降到3.35%。也就是說，經(jīng)過銀行統(tǒng)一調(diào)整后，劉津的房貸利率將由4.75%先降到3.90%，直至2025年1月10日后，才能進一步享受3.35%的利率。
如果你的房貸重定價日在2025年2月20日至2025年7月21日（這期間貸款利率參照的LPR為3.95%），那么你現(xiàn)在的房貸利率為3.95%+調(diào)整前加點。在2024年10月30日調(diào)整時，你的利率會變?yōu)?.95%-30BP，即3.65%。等到貸款重定價日，你的房貸利率會變?yōu)樽钚碌腖PR-30BP。
如果你的貸款重定價日為2025年7月22日至2025年10月20日（這期間貸款利率參照LPR為3.85%），你現(xiàn)在的房貸利率為3.85%+調(diào)整前加點。在2024年10月30日調(diào)整時，你的利率會變?yōu)?.85%-30BP，為3.55%。等到貸款重定價日，你的房貸利率會變?yōu)樽钚碌腖PR-30BP。
也就是說，在此輪存量房貸批量調(diào)整后，曾經(jīng)“高位站崗”的購房者，會隨著房貸重定價日逐漸享受到最新的LPR-30BP的利率優(yōu)惠。
可協(xié)商重定價周期
除了允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點幅度，本次政策的重要內(nèi)容是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。
之前，中國人民銀行〔2019〕第16號公告曾規(guī)定：“（商業(yè)性個人住房貸款）重定價周期最短為1年”。而本次政策取消了重定價周期為一年的限制。
9月29日，中國人民銀行表示，自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價周期。
目前浮動利率貸款的周期包括按月、按季度、按半年、按年等。銀行有哪些浮動周期可供選擇？存量房貸客戶如何與銀行調(diào)整重定價周期？這也決定了購房者能否及時享受最新的LPR利率。邏輯上，如果選擇按月進行重定價，那么你的房貸利率會按照每月LPR的變動而浮動，可以及時享受低利率。當然，當LPR上行時，你的房貸利率也會及時向上浮動。這還有待銀行進一步公布操作細則。
北滬深的二套房貸能降多少
受限于北京、上海、深圳的二套房貸利率下限，存量購房者可能享受不到最新LPR-30BP的利率優(yōu)惠。這是因為《倡議》提出，“且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限”。
以北京為例，其二套房貸利率政策下限為：五環(huán)以內(nèi)二套房貸的加點下限為-5BP，五環(huán)以外二套房貸的加點下限為-25BP。因此，二套房貸利率在批量調(diào)整時，要同時滿足利率下限政策，加點下限可能達不到-30BP。不過，這比之前的“LPR+105BP”二套房貸利率下降了110BP—130BP。
減了多少利息
北京居民小王在2021年6月購買了首套住房，銀行按揭約190萬元，采用的是等額本息方式還款25年。據(jù)他計算，調(diào)整前，貸款利率為LPR+55基點，目前利率為4.5%，若本次調(diào)整為最新的LPR-30基點，預(yù)計每月能省下1000元的利息。
在10月31日調(diào)整時，他的利率會變?yōu)?.95%-30基點，即3.65%，月供從10453元變?yōu)?665元，調(diào)整后一個月少還約788元。
銀行統(tǒng)一調(diào)整
《倡議》表示，主要商業(yè)銀行原則上不晚于10月12日發(fā)布操作細則，同時鼓勵商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。
工農(nóng)建中國有四大行迅速發(fā)布公告，均表示將于2024年10月12日發(fā)布具體操作事宜，2024年10月31日之前統(tǒng)一對存量商業(yè)性個人住房貸款利率實施批量調(diào)整。
因此，無論你是首套還是二套的購房者，都不需要自己跑去銀行網(wǎng)點提出要求，銀行會統(tǒng)一進行批量調(diào)整。
