證券時報網(wǎng)
曾劍
2024-09-01 12:31
每經(jīng)評論員 薛暉
近日，在博鰲房地產(chǎn)論壇上，為應(yīng)對當(dāng)下房地產(chǎn)市場低迷情況，有聲音提出“加量不加價”以及“提質(zhì)不提價”。
先批駁一種誤解，以為“加量不加價”和“提質(zhì)不提價”等同于降價。這是不對的，因為在一些情況下，加量和提質(zhì)本身并不需要增加成本，而只需要在制度和技術(shù)上有所調(diào)整。不過，這需要政府和企業(yè)相向而行。
“加量不加價”是指同樣的總價可以買到面積更大的房子。具體而言就是通過戶型設(shè)計提升房屋“實得率”。例如，建造100平方米的房子，按“實得率”80%算，使用面積就只有80平方米，但有些設(shè)計可以將“實得率”提升至100%。
不久前昆明市發(fā)布《昆明市詳細規(guī)劃技術(shù)準則》（征求意見稿），提出優(yōu)化調(diào)整25項指標，其中對于進深不大于2.4米，且投影面積小于套內(nèi)面積比20%的正常標準陽臺，不管封閉與否，均只計一半容積率。也就是說，如果有個寬8米的大陽臺，全封閉后就可以增加約20平方米面積，其中有一半屬于“送的”。這多出來的10平方米是免費的，就是“加量不加價”。
這里面有兩個問題，首先是政府要有相應(yīng)的政策調(diào)整，允許房企設(shè)計進深達2.4米的大陽臺；其次是房企要有能力設(shè)計開發(fā)出“高實得率”的產(chǎn)品。顯然，此類政策順應(yīng)了市場需求，增強了市場主體的靈活性。
住宅“實得率”提高，與之相伴的“第四代住宅”也受到普遍關(guān)注。所謂“第四代住宅”，簡單地說，就是高層住宅層層帶花園、戶戶有空中庭院，實際上是高層樓房與別墅結(jié)合的產(chǎn)品。
近期，浙江省的紹興、溫州、金華、湖州等城市紛紛出臺計容新規(guī)，內(nèi)容包括：“空中花園綠化陽臺、小區(qū)景觀綠化亭廊、開放式風(fēng)雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積等。”
紹興市越城區(qū)今年出臺的《關(guān)于試點立體生態(tài)建筑的實施方案（試行）》提出，空中花園陽臺、空中共享平臺不計入建筑面積和容積率。嵊州市也發(fā)布通知，表示今年啟動實施首批立體生態(tài)建筑試點項目，通過建筑外墻垂直綠化和平臺立體綠化，形成戶戶有庭院的建筑形式。
也就是說，購房人只要花高層樓房的錢就能買到有別墅體驗的房子。無論是面積還是綠化水平均顯著提升。這是在“加量”的基礎(chǔ)上又有了“提質(zhì)”，但房價不變，因為地價并沒有提升。
顯然，這一切也需要政府和企業(yè)相向而行。政府要在政策上有所突破，而企業(yè)也要能在設(shè)計規(guī)劃和施工上達到“第四代住宅”的種種要求。
總之，在房子由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)型的大環(huán)境下。房企要“活下去”，就要拼價格、拼產(chǎn)品。而政府為了讓企業(yè)活下去，也要為之作政策上的引導(dǎo)和紓解。政企相向而行，這個困局才有解決之道。
