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中介“返傭”不是新現(xiàn)象，但記者在走訪時發(fā)現(xiàn)，越來越多的房產(chǎn)中介在推銷新房時強(qiáng)調(diào)“返傭”，“曲線降價(jià)”背后也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

引發(fā)惡性競爭

近日，記者在深圳市場走訪時發(fā)現(xiàn)，目前大多數(shù)新房項(xiàng)目都在開盤時直接在備案價(jià)基礎(chǔ)上打折，一些項(xiàng)目更是直接打八五折，也就是目前深圳樓市相關(guān)政策允許的最大幅度。根據(jù)此前深圳發(fā)布的《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》第十一條，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷售價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)銷售商品房。確需調(diào)整銷售價(jià)格且調(diào)整幅度超出備案價(jià)格15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價(jià)格前辦理備案變更。”

有房企營銷人士表示，過去新房項(xiàng)目盡管開盤也會打折，但基本上都會考慮市場后續(xù)持銷和前期業(yè)主的心態(tài)，手法和力度都盡量“低調(diào)”，往往會等開盤期市場試水過后，才進(jìn)行更大力度的折扣，很少會選擇開盤就直接八五折。

其實(shí)，新房降價(jià)促銷早已不是新鮮事。為了盡快去化，各開發(fā)商早已開始打起了“價(jià)格戰(zhàn)”。記者在深圳福田梅林片區(qū)一處公寓項(xiàng)目采訪時發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介經(jīng)理不斷向購房者宣傳“返傭”。

“目前這里商務(wù)公寓的價(jià)格已經(jīng)打折，在折扣的基礎(chǔ)上開發(fā)商會給我們返點(diǎn)傭金，一般是房價(jià)的3到4個點(diǎn)左右，如果您從我這買房，我會返一半的傭金給您。”有現(xiàn)場代理中介經(jīng)理如是說，“這也相當(dāng)于房價(jià)再打折，所以相當(dāng)劃算。”

無獨(dú)有偶，深圳龍華和羅湖區(qū)一些在售新房，代理中介也會向購房者宣傳“返傭”，相當(dāng)于變相再降價(jià)。

不僅如此，近日有消息稱，有房地產(chǎn)中介打出房貸“返點(diǎn)”口號，為購房者返傭。同時，部分銀行在放貸和市場份額有限的壓力下，選擇與中介合作，給購房者“返點(diǎn)”，不過包括上海、山東、江蘇、南京在內(nèi)的多個城市已發(fā)文“叫停”房貸返點(diǎn)行為。“房貸返點(diǎn)本質(zhì)上就是房貸業(yè)務(wù)的‘內(nèi)卷’，進(jìn)行管控非常有必要。”易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果任由此類模式發(fā)展，既造成了各銀行貸款業(yè)務(wù)的成本增加，也干擾了房地產(chǎn)市場秩序，對于購房者也會產(chǎn)生潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

不管是中介“返傭”還是房貸“返點(diǎn)”，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，盡管這些操作在短期內(nèi)對吸引客戶很有效，但也可能擾亂市場秩序，引發(fā)惡性競爭。與此同時，購房者在享受“返傭”的同時要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，而且這種操作模式存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，銀行和中介的合作協(xié)議是否合規(guī)，是否存在隱瞞交易等問題，都是需要注意的地方。

取消限價(jià)“利弊”

說起新房“曲線降價(jià)”，就不得不提到新房“限價(jià)”。事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，多地已經(jīng)取消了“限價(jià)”。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來沈陽、蘭州、鄭州、寧德等城市，明確不再實(shí)施新建商品房銷售價(jià)格指導(dǎo)，即取消銷售限價(jià)。陽江、珠海、蕪湖等城市也優(yōu)化了“限價(jià)”政策，如縮短備案價(jià)格調(diào)整時間間隔、取消樓層差價(jià)限制等。

據(jù)悉，“限價(jià)”政策最早發(fā)布于2010年，旨在抑制房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象。但自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生變化，房企降價(jià)成為主流，“限價(jià)”政策也來到調(diào)整的關(guān)口。

有市場人士表示，取消新建商品房“限價(jià)”政策，讓“市場調(diào)節(jié)”盡量回歸市場。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，新房銷售“限價(jià)”取消后，開發(fā)商可以自由定價(jià)，即便后期降價(jià)也不需要承擔(dān)責(zé)任，除非事前明確承諾過不降價(jià)，這樣可以更好地利用價(jià)格進(jìn)行促銷和清理庫存。不過，如果降價(jià)幅度過大，可能導(dǎo)致周邊項(xiàng)目也不得不降價(jià)。

在中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜看來，近兩年監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)要建設(shè)“好房子”，需要匹配政策給予支持，取消銷售“限價(jià)”、價(jià)格回歸市場，有利于企業(yè)打造符合需求的好產(chǎn)品，是積極響應(yīng)建設(shè)“好房子”的表現(xiàn)。與此同時，取消銷售“限價(jià)”也有助于企業(yè)合理定價(jià)去庫存，幫助企業(yè)加快回籠資金，緩解資金壓力。

校對：劉星瑩