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8月30日晚間，萬(wàn)科披露半年度業(yè)績(jī)。財(cái)報(bào)披露一系列積極變化：上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1427.8億元，銷(xiāo)售保持行業(yè)第一梯隊(duì)，銷(xiāo)售回款率超100%；二季度的經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，且年內(nèi)已無(wú)境外公開(kāi)債；此外，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)多賽道REITs突破，商業(yè)REIT完成上市。

萬(wàn)科方面高管在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，下半年公司到期的公開(kāi)市場(chǎng)信用債目前僅余20億元境內(nèi)債券待還，公司將確保公開(kāi)債如期順利償還。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在會(huì)上表示，“房?jī)r(jià)水平經(jīng)過(guò)了三年調(diào)整，已經(jīng)回落到一個(gè)相對(duì)比較合理的位置。政策對(duì)多樣化住房需求的支持力度也在持續(xù)增加，這些都在為市場(chǎng)需求的復(fù)蘇積蓄能量，為新發(fā)展階段的到來(lái)提供土壤。”

值得注意的是，房地產(chǎn)板塊今日全線大漲，萬(wàn)科A收盤(pán)大漲超8%，萬(wàn)科企業(yè)漲近10%。

債務(wù)：保障安全兌付

在會(huì)上，“保兌付”成為輿論最為關(guān)注的事項(xiàng)。

財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科第二季度的經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流已由負(fù)轉(zhuǎn)正，實(shí)現(xiàn)42億元正向現(xiàn)金流。在上半年，萬(wàn)科完成73億元的境內(nèi)公開(kāi)債券和折合人民幣約104億元的境外公開(kāi)債券的償付，年內(nèi)尚有9月到期的20億元境內(nèi)公開(kāi)債券待兌付。

資產(chǎn)負(fù)債表顯示，截至2024年上半年底，萬(wàn)科持有貨幣資金924.0億元；有息負(fù)債合計(jì)3312.7億元，占總資產(chǎn)的比例為 23.3%，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債 1019.5 億元。

萬(wàn)科財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示，在經(jīng)營(yíng)端，公司在業(yè)務(wù)瘦身健體上取得了積極進(jìn)展，三項(xiàng)工作合計(jì)回款1370億元左右：

一是積極銷(xiāo)售，銷(xiāo)售金額保持在行業(yè)第一陣營(yíng)，并在28個(gè)城市排名數(shù)一數(shù)二。公司二季度以來(lái)的月均銷(xiāo)售額保持在200億以上，同時(shí)持續(xù)保持領(lǐng)先的回款效率，回款率超100%。

二是積極推進(jìn)大宗交易和資源盤(pán)活，上半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的回款超過(guò)百億。財(cái)報(bào)顯示，前7月，萬(wàn)科共實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額204億元，資產(chǎn)類(lèi)型覆蓋商業(yè)、酒店、辦公、長(zhǎng)租公寓等業(yè)態(tài)。

三是全力落實(shí)聚焦主業(yè)的要求，逐步退出非主業(yè)業(yè)務(wù)和投資。

“在融資端，萬(wàn)科得到各方大力支持，融資渠道保持暢通。”韓慧華強(qiáng)調(diào)。上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)新增融資、再融資612億元，平均融資成本3.66%，融資渠道保持穩(wěn)定。融資模式轉(zhuǎn)型取得了較大進(jìn)展。白名單方面，按照“應(yīng)報(bào)盡報(bào)”原則積極申請(qǐng)，5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團(tuán)貸款，這也是近年來(lái)房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款。

展望下半年的資金狀況和償債安排，韓慧華介紹，下半年待交付房源近10萬(wàn)套，交付量同比下降40%，到期的公開(kāi)市場(chǎng)信用債目前僅余20億境內(nèi)債券待還。“除了經(jīng)營(yíng)端創(chuàng)造現(xiàn)金流之外，萬(wàn)科會(huì)盡可能穩(wěn)定銀行存量融資規(guī)模，積極轉(zhuǎn)換融資模式，同時(shí)繼續(xù)爭(zhēng)取銀團(tuán)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等機(jī)會(huì)，提供增量流動(dòng)性，以此保障債務(wù)的安全兌付。”韓慧華說(shuō)道。

開(kāi)發(fā)：房?jī)r(jià)位置已相對(duì)合理

針對(duì)主業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，郁亮再度發(fā)聲稱(chēng)，中長(zhǎng)期來(lái)看，潛在住房需求雖然已經(jīng)過(guò)了歷史峰值，但絕對(duì)量的規(guī)模仍然巨大。“房?jī)r(jià)水平經(jīng)過(guò)了三年調(diào)整，已經(jīng)回落到一個(gè)相對(duì)比較合理的位置。新房產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比有比較大的提升。”郁亮呼吁道。

郁亮認(rèn)為，當(dāng)下新房產(chǎn)品力、服務(wù)力比之前有了非常大的提升，如今行業(yè)的產(chǎn)品迭代速度已經(jīng)加快到3、4個(gè)月就要更新一代。開(kāi)發(fā)商卷產(chǎn)品、卷服務(wù)，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是件好事情。同時(shí)，房?jī)r(jià)水平經(jīng)過(guò)了三年調(diào)整，已經(jīng)回落到一個(gè)相對(duì)比較合理的位置，新房產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比有比較大的提升。

萬(wàn)科聯(lián)席總裁、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海表示，從客戶層面看，購(gòu)房者更加細(xì)分和理性，價(jià)格實(shí)惠、所見(jiàn)即所得是客戶愿意考慮和成交的首要因素。即使是在非熱點(diǎn)城市，又好又實(shí)惠的產(chǎn)品依然能保持熱銷(xiāo)。今后的投資也會(huì)向城市中有真實(shí)改善需求的板塊和片區(qū)進(jìn)一步集中。

郁亮重申，在供給端，新房的供給量相對(duì)是不足的。今年住宅新開(kāi)工面積到目前同比再下降24%，按這個(gè)趨勢(shì)全年預(yù)計(jì)5億平米左右，即使是和一些城鎮(zhèn)化已經(jīng)完全成熟的國(guó)家比較，目前的供給水平也是偏低的。“供求關(guān)系的改善，為市場(chǎng)走出低谷、重拾向上動(dòng)力提供了條件。”郁亮說(shuō)道。

不過(guò)，在新房市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整的大背景下，萬(wàn)科上半年歸母凈利潤(rùn)為虧損98.5億元。公司將業(yè)績(jī)虧損歸為四點(diǎn)原因：開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑，計(jì)提減值，部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損。同時(shí)，為更快回籠資金，萬(wàn)科對(duì)資產(chǎn)交易和股權(quán)處置都采取了更加堅(jiān)決的行動(dòng)，部分交易價(jià)格低于賬面值。

就此，韓慧華回應(yīng)稱(chēng)，萬(wàn)科表示將主要從兩方面入手穩(wěn)定開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率水平：一是存量資源的提效增效。其二是保持住當(dāng)前新項(xiàng)目的投后兌現(xiàn)水平。

韓慧華表示，公司在2022年之后主動(dòng)投的52個(gè)項(xiàng)目，平均開(kāi)盤(pán)周期為5.7個(gè)月，較之前縮短4.1個(gè)月，現(xiàn)金流回正周期12個(gè)月左右，銷(xiāo)售毛利率平均在18%左右。到今年年底，這批貨值預(yù)計(jì)將去化80%。她預(yù)計(jì)，隨著這部分“熱水”資源逐漸步入結(jié)算期，會(huì)對(duì)萬(wàn)科的業(yè)績(jī)起到一定補(bǔ)充作用。

降本增效：更加嚴(yán)格落實(shí)

展望下半年，萬(wàn)科表示將繼續(xù)堅(jiān)定落實(shí)“一攬子”方案，圍繞“保交房，保兌付，轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展”三大主線開(kāi)展工作，聚焦主賽道，推動(dòng)企業(yè)盡快重回健康發(fā)展軌道。

其中，“保交房，保兌付”的標(biāo)準(zhǔn)明確，公司預(yù)計(jì)全年交付18.8萬(wàn)套，并確保公開(kāi)債如期順利償還。

轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展仍將繼續(xù)，聚焦主業(yè)，堅(jiān)持綜合住區(qū)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃住宅三大核心業(yè)務(wù)，積極推進(jìn)非主業(yè)投資退出，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資。其中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵詞是強(qiáng)銷(xiāo)售與保交付，積極推動(dòng)銷(xiāo)售回款，以現(xiàn)金流安全為核心開(kāi)展各項(xiàng)工作，強(qiáng)化產(chǎn)品、代建、現(xiàn)房銷(xiāo)售能力優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，持續(xù)開(kāi)展資產(chǎn)交易和REITs發(fā)行工作，積極回收資金。

萬(wàn)科首席運(yùn)營(yíng)官劉肖表示，截至7月底，萬(wàn)科大宗交易累計(jì)簽約200億元，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等31個(gè)項(xiàng)目，能夠完成“一攬子方案”中2024年度資產(chǎn)交易目標(biāo)。未來(lái)4個(gè)月，萬(wàn)科大宗交易工作，將按照既定路線繼續(xù)前行，當(dāng)前有19個(gè)項(xiàng)目在談判過(guò)程中。萬(wàn)科后續(xù)資產(chǎn)交易工作的重心是資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量提升。

同時(shí)，萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)朱旭表示，為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)，適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新模式，下半年公司還將更加嚴(yán)格地落實(shí)瘦身健體和降本增效措施。

據(jù)介紹，萬(wàn)科下半年的降本增效主要集中在兩點(diǎn)：

第一，更新組織機(jī)制，強(qiáng)化瘦身健體。基于一盤(pán)棋集中建設(shè)頭部力量和能力，根據(jù)實(shí)際需求差異化設(shè)定組織架構(gòu)；減少組織層級(jí)，縮短決策鏈條，提高決策效率和質(zhì)量；強(qiáng)化奮斗文化，加強(qiáng)干部的考核與汰換，激活組織新動(dòng)能；完善公司治理，加強(qiáng)內(nèi)控，防范重大風(fēng)險(xiǎn)。

第二，全力推進(jìn)降本增效，實(shí)現(xiàn)2024年年度管理費(fèi)用同比再降15%。一方面開(kāi)展全用工盤(pán)點(diǎn)檢視，基于業(yè)務(wù)瘦身、組織精簡(jiǎn)，明確提出組織規(guī)劃調(diào)整目標(biāo)，推動(dòng)組織提效。另一方面壓降費(fèi)用支出，詳細(xì)梳理費(fèi)用科目，降低行政支出等標(biāo)準(zhǔn)，確保實(shí)現(xiàn)降本增效。