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【環(huán)宇雜談】

對(duì)房子的需求還存在、還很大，但此需求非彼需求，這是值得深思的。

李宇嘉

當(dāng)下的房地產(chǎn)，確實(shí)到處彌漫著悲觀的情緒。現(xiàn)在，最需要信心，但信心不是靠簡單地?fù)u旗吶喊，不是靠坊間流傳的各種玄乎其玄“小作文”，也不是靠所謂一劑猛藥的大招，以為有超乎尋常的力量能讓地產(chǎn)一躍而起。信心來自于哪里？就是尊重人性，敬畏自然，激發(fā)人們基于美好向往的奮斗精神。

近期，筆者在多地調(diào)研地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)，透過普遍悲觀的情緒籠罩后，仍能發(fā)現(xiàn)一些值得期待、值得樹立信心的閃光點(diǎn)。比如，即便是相對(duì)落后、人口外流的四五線城市，中心區(qū)的二手房交易還是比較活躍，一些社區(qū)氛圍好的改善新盤不乏客戶下訂單，究其背后的原因，有的是為子女能上一個(gè)好的學(xué)校，有的是把父母接到自己身邊，有的是學(xué)校、醫(yī)院新職工要安家。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延，有的人在質(zhì)疑，沒有風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)到底有幾家？但筆者發(fā)現(xiàn)，不管是哪個(gè)城市，都有那么幾家不為大家熟知，卻在這一輪風(fēng)暴下巋然屹立的本地中小民企。這些民企有幾個(gè)特征：一是長期扎根本地，沒有搞高周轉(zhuǎn)、高杠桿；二是項(xiàng)目不多，一個(gè)做完了再進(jìn)行下一個(gè)，生意不大但年年有；三是為本地百姓所熟知，做的都是本地的生意。

由此可見，不少房地產(chǎn)企業(yè)老板對(duì)當(dāng)?shù)匕傩站幼×?xí)性的把握很到位，知道街坊們喜歡什么戶型，喜歡什么設(shè)計(jì)風(fēng)格，注意哪些風(fēng)水習(xí)慣、規(guī)避哪些禁忌，哪里要大氣，哪里要節(jié)約。據(jù)說，有的民企老板親自選石材，不定時(shí)到工地巡查。這也很好理解，長期扎根本地，就得靠口碑和品牌來吸引客戶，做到好品質(zhì)能口口相傳，老客戶換房還選我家，老客戶的親朋好友買房也首選我家。

對(duì)這類型企業(yè)來講，這個(gè)市場(chǎng)就這么大點(diǎn)兒，不這么做就生存不下去。但是，對(duì)于外來房企，特別是奉行全國化高周轉(zhuǎn)的房企來說，完全是另外一個(gè)套路。他們把一二線熱點(diǎn)城市的戶型設(shè)計(jì)、園林景觀模式照搬過來，讓本地居民看了樣板房和首開區(qū)以后，有“瞬間新奇”的感覺，然后趁勢(shì)收割一拔客戶，市場(chǎng)空間迅速吃盡，最后這些大開發(fā)商就一走了之了。

但是，高周轉(zhuǎn)算的是經(jīng)濟(jì)賬，最重視現(xiàn)金流回流這個(gè)命脈。戶型怎么設(shè)計(jì)、建材怎么選擇、門廳空間多大等，考慮的出發(fā)點(diǎn)不是居民的實(shí)際需求，而是經(jīng)濟(jì)上劃不劃算。再加上，項(xiàng)目或城市經(jīng)理人都是外地人，隨時(shí)可能走人，他們要做的就是把熱銷戶型復(fù)制過來，制造出一些吸引眼球的“賣點(diǎn)”以迅速去庫存化，導(dǎo)致這些房企不考慮、也無法洞悉本地居民的居住習(xí)性。

快周轉(zhuǎn)出來的房子，不宜居甚至質(zhì)量差的問題一定會(huì)暴露。這些房企會(huì)爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，原因之一就是老百姓用腳投票。但不管再怎么紓困，可能也無法修復(fù)百姓對(duì)他們的信心。這些年，我們過分重視做大、提高集中度，但對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)這種屬地化特別明顯，需求差異特別大的消費(fèi)產(chǎn)品來說，未來需要的可能不單單是做大，還需要貼近本地居住生活習(xí)性的“小而精、小而美”。

從行業(yè)管理來看，不管是地方招商引資、銀行投放貸款，都更關(guān)注大房企，小房企卻被遺忘了。拿行業(yè)最重要的融資來說，正規(guī)金融渠道很少能光顧他們，他們往往需要東拼西湊、熟人借貸、實(shí)業(yè)輸送。未來，我們要培育一批“白名單”房企，希望這些中小房企能入列。當(dāng)然，這些中小房企存在偷面積、搞公關(guān)等問題，但完全可以本著抑劣揚(yáng)優(yōu)的原則加以引導(dǎo)和規(guī)范。

總之，從行業(yè)來看，目前除央國企在售項(xiàng)目普遍受歡迎、企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，地方“小而精、小而美”的企業(yè)繼續(xù)穩(wěn)扎穩(wěn)打，并沒有大幅降價(jià)；從需求看，每一個(gè)地方的居民都有改善居住的愿望；買房延后了，中心區(qū)租金普遍漲了，保本理財(cái)受追捧；從存量供應(yīng)效率看，2/3的房屋樓齡超過10年。總之，對(duì)房子的需求還存在、還很大，但此需求非彼需求，這是值得深思的。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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