券商中國
時謙
2024-08-30 10:55
【導讀】龍湖集團2024年半年報出爐，上半年實現營業(yè)收入為468.6億元，股東應占溢利為58.7億元，經營性業(yè)務利潤貢獻超八成
中國基金報記者 牛思若
房地產市場處在調整期的背景下，構建新的發(fā)展模式似乎已成了必行之舉。
民營龍頭房企——龍湖集團8月23日發(fā)布2024年年中“成績單”，其中經營性業(yè)務在核心權益凈利中的貢獻占比達到80%以上，債務規(guī)模也在穩(wěn)定下降。
在龍湖管理層看來，完成債務結構的轉換、經營性業(yè)務營收占比的提升是實現新舊模式轉換的“法寶”。
經營性業(yè)務利潤貢獻超八成
對于龍湖集團來說，經營性收入已經成為業(yè)績增長的重要引擎。
據龍湖集團2024年中報顯示，上半年公司實現營業(yè)收入為468.6億元，股東應占溢利為58.7億元。具體來看，開發(fā)業(yè)務板塊營收為337.6億元，占比72%，運營業(yè)務和服務業(yè)務板塊分別為66.1億元和64.9億元，合計占比28%。
值得注意的是，在地產開發(fā)結算收入和毛利率的影響下，地產開發(fā)業(yè)務雖然為營收貢獻的主力，但盈利方面依然承壓。相比較而言，運營及服務兩大業(yè)務板塊則帶來了較大的利潤貢獻。
得益于運營和服務業(yè)務的拉升，最終綜合毛利率達20.6%，對應毛利額96.4億元，剔除公平值變動等影響后的凈利潤達47.5億元，其中運營和服務業(yè)務的貢獻超80%。
據統(tǒng)計，截至2024年6月30日止，龍湖商業(yè)累計開業(yè)運營商場達91座，覆蓋全國20座城市，合作品牌超6800家，戰(zhàn)略合作品牌超400家，整體出租率96%。
龍湖集團表示：“盈利是行業(yè)共性問題，也是整個行業(yè)穿越周期需要解決的難題。我們將逐步修復開發(fā)板塊利潤，同時保持運營及服務板塊收入及利潤的穩(wěn)步增長，不斷優(yōu)化利潤結構，未來回歸增長。”
此外，龍湖集團管理層在業(yè)績會上透露，預計2028年龍湖集團經營性收入占比能夠過半，可以實現第二曲線收入超過第一曲線，屆時龍湖整個業(yè)務模式將切換至新的發(fā)展模式。
“新舊模式轉換關鍵要調整債務結構”
盡管2024年上半年樓市利好政策頻出，但隨著房地產市場重新劃定規(guī)模的邊界，回落的銷售數據持續(xù)考驗著房企緊繃的現金流。
根據中指研究院統(tǒng)計，2024年，房企到期債券規(guī)模為7703.1億元，與上一年到期余額超9500億元相比下降19.6%，但整體債務規(guī)模仍處于較高水平。
龍湖集團管理層在業(yè)績會上表示，行業(yè)過往依靠負債規(guī)模和資產規(guī)模上升帶動銷售規(guī)模同步上升，這一舊發(fā)展模式已經不可持續(xù)，而房企新舊動能轉換最關鍵的是要處理好債務問題。
2023年龍湖開始主動有序地壓降負債規(guī)模。據2024年半年報披露，截至報告期末，龍湖集團的有息負債規(guī)模為1874.2億元，較年初減少52億元。在手現金為500.6億元，凈負債率為56.7%，剔除預收款后的資產負債率為58.6%，較23年末下降約2個百分點。
龍湖集團管理層在業(yè)績會上透露：“截至目前，龍湖集團2024年到期的境內債券剩余10億人民幣，錢已經準備好；2027年前沒有到期的境外債券，下半年龍湖集團將繼續(xù)有序推進，提前償還明年到期的債務。”
值得一提的是，龍湖集團依靠經營現金流帶動有息負債穩(wěn)步下降的同時，用長周期的經營性物業(yè)貸款替換3-5年短期的信用融資。今年上半年，龍湖經營性物業(yè)貸凈增219億元，其中存量項目通過抵押率提升帶來的增額超過140億元，平均融資成本約4.16%，平均借貸期限拉長至9.19年。?
