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“房貸利率從4.2%降到2.85%，太快樂了！”在某社交平臺(tái)上，來自煙臺(tái)的黃女士曬出了自己更新后的貸款合同，最新貸款利率僅為2.85%。

無獨(dú)有偶，在長(zhǎng)沙的李云（化名）近期也成功將存量房貸利率降至3.45%。2022年，剛畢業(yè)兩年的李云決定在長(zhǎng)沙購置自己的首套住宅，辦房貸時(shí)商貸年化利率為4.25%。此后，隨著LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）調(diào)整、存量房貸利率調(diào)整，李云的貸款利率有所下降，但依然接近4%。2024年7月，她攢夠公積金額度，提交了“商轉(zhuǎn)公”申請(qǐng)，成功將貸款利率降到了3.45%。

與黃女士、李云有同樣經(jīng)歷的人不少。近期，社交平臺(tái)上有多個(gè)帖子稱自己的存量房貸利率大幅下降。第一財(cái)經(jīng)記者詢問多位購房者后發(fā)現(xiàn)，這類“存量房貸利率下調(diào)”實(shí)際是部分購房者申請(qǐng)了順位抵押方式的“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)，即購房者在無需結(jié)清原商業(yè)貸款的情況下，將商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款轉(zhuǎn)為個(gè)人住房公積金貸款。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，近兩年來，部分城市陸續(xù)開通或重啟“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)模式也在不斷優(yōu)化升級(jí)，包括支持“順位抵押”公積金直還、擴(kuò)展合作銀行范圍、擴(kuò)大參與人員范圍等。

多地重啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)

記者從業(yè)內(nèi)了解到，所謂“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，是指購房者在滿足一定條件下，將原有較高利率的商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)換為較低利率的公積金貸款。該模式并非新鮮事，此前在許多城市都有推出，但部分城市因住房公積金個(gè)貸率長(zhǎng)期處于高位運(yùn)行，曾暫停了“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

而即便推行“商轉(zhuǎn)公”政策的城市，部分也只采用 “先還再貸”模式。在“先還后貸”模式下，商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)人需先提出公積金貸款申請(qǐng)，審批通過后再自籌資金償還商貸。

一名辦理過該業(yè)務(wù)的購房者告訴記者，“先還再貸”比較麻煩，需要先自己籌集一筆資金還清商貸，如果涉及資金量較大，可能還有一定的“過橋”成本。

由于上述原因，此前在降低存量房貸利率的討論中，“商轉(zhuǎn)公”被提及得較少。

但近兩年，多個(gè)城市重新開通“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。8月23日，長(zhǎng)春市住房公積金管理中心發(fā)布通知，決定開展商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)“公積金+商貸”組合貸款業(yè)務(wù)。8月12日，安徽省宣城市發(fā)布通知稱，恢復(fù)住房公積金“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來，約有30多個(gè)城市陸續(xù)開通或恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”“商轉(zhuǎn)組合貸”業(yè)務(wù)。

此外，多個(gè)城市也發(fā)力升級(jí)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)模式，推出“順位抵押”模式。例如，煙臺(tái)市住房公積金管理中心今年6月底發(fā)布通知，在全市范圍內(nèi)開展無需自籌資金商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款直轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。符合條件的申請(qǐng)人，經(jīng)原商業(yè)貸款銀行同意，可通過辦理不動(dòng)產(chǎn)“順位抵押”登記手續(xù)，實(shí)現(xiàn)用住房公積金貸款資金直接結(jié)清原商貸。在這一過程中，無需自籌資金提前全額償還原商貸。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，除煙臺(tái)外，鄭州、張家口、霍爾果斯等近十個(gè)城市也支持用順位抵押方式進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”操作。

而黃女士、李云正是申請(qǐng)了順位抵押方式的“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)，在政策落地后不久就降低了自己的存量房貸利率到了“3字頭”。

仍有一定限制條件

“商轉(zhuǎn)公”后，購房者可以省下不少的利息支出。李云給記者算了一筆賬。在辦理“商轉(zhuǎn)公”之前，李云的房貸利率為4.0%，剩余貸款為80萬元，剩余期限為28年，使用等額本息法還貸，月供約為3819元。“商轉(zhuǎn)公”后，她每個(gè)月月供僅需3570元左右，省下200多塊。一年可以節(jié)省利息近3000元。

不過，“商轉(zhuǎn)公”仍有許多限制性門檻。記者梳理發(fā)現(xiàn)，在目前多個(gè)開通“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市中，要求“商轉(zhuǎn)公”房屋需要取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，貸款置換對(duì)象限于純商業(yè)貸款。此外，一些地方的“商轉(zhuǎn)公”政策對(duì)住房套數(shù)、公積金貸款記錄以及住房面積有明確要求。以河南省“商轉(zhuǎn)公”政策為例，申請(qǐng)者需要連續(xù)正常繳納6個(gè)月以上公積金，貸款置換條件僅限于純商業(yè)貸款，并且房屋面積不能超過200平方米。

在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”板塊中，僅8月關(guān)于“商轉(zhuǎn)公”相關(guān)問題的留言就超過了20條。合作銀行范圍小、異地使用難等問題被購房者重點(diǎn)提及。有的購房者認(rèn)為其所在城市的“商轉(zhuǎn)公”合作銀行較少，希望可以擴(kuò)大范圍；有些購房者期待所在城市加入開通“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的隊(duì)伍；有的購房者因異地購房無法享受“商轉(zhuǎn)公”政策；有的地方“商轉(zhuǎn)公”需要先自籌資金還清商貸，購房者希望能創(chuàng)新政策，省去籌款周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。

此外，各地在重啟“商轉(zhuǎn)公”政策時(shí)，大多表示會(huì)參考個(gè)貸率（即住房公積金個(gè)人住房貸款余額與繳存余額之比）實(shí)行動(dòng)態(tài)啟停。這也意味著如超過個(gè)貸率標(biāo)準(zhǔn)線，部分城市的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)可能會(huì)暫停。例如，今年7月30日，南寧公積金中心因達(dá)到暫停受理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)的條件，暫停受理商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，不同城市存在不同的個(gè)貸率預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)，多以85％或90％為閾值。如上述南寧規(guī)定，管理中心資金運(yùn)用率超過85％，出現(xiàn)貸款資金不足的情況時(shí)，暫時(shí)停止受理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)；而長(zhǎng)沙則明確，當(dāng)個(gè)貸率高于90%（含）時(shí)，暫緩“商轉(zhuǎn)公”預(yù)約及受理。

不過，記者注意到，各城市針對(duì)“商轉(zhuǎn)公”政策的優(yōu)化也在持續(xù)進(jìn)行，門檻亦有松動(dòng)跡象。以武漢公積金政策為例，此前，武漢公積金中心不受理靈活就業(yè)人員的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。8月2日，武漢住房公積金管理中心發(fā)布通知稱，武漢市靈活就業(yè)人員個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人貸款政策參照武漢市單位職工政策執(zhí)行。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這類商轉(zhuǎn)公的政策，進(jìn)一步說明各地公積金中心部門落實(shí)減負(fù)和便民的導(dǎo)向，對(duì)于存量房貸利率的降低具有積極的作用。目前，各地類似政策比較多，相關(guān)購房者需要積極關(guān)注此類政策，意識(shí)到這與房貸利息、還貸有息息相關(guān)的關(guān)系。