欧美一级亚洲视频,久久观看午夜精品,九九re热国产精品视频,国产精品视频人人做人人

證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整。在5月17日中央出臺(tái)的一系列支持政策作用下，6月、7月房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，商品房銷(xiāo)售、房企到位資金等多指標(biāo)同比降幅持續(xù)收窄。如何看待未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)、房企向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型進(jìn)展如何，成為近期房企業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的熱點(diǎn)問(wèn)題。

從多家房企半年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)內(nèi)容來(lái)看，盡管房企高管普遍認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段，市場(chǎng)信心有待恢復(fù)，但是對(duì)于行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展仍充滿信心。同時(shí)，房企向新模式轉(zhuǎn)型進(jìn)展加快，多家房企經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)持續(xù)提升，積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)以保障現(xiàn)金流安全成當(dāng)前重要任務(wù)。

對(duì)中長(zhǎng)期市場(chǎng)有信心

上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍出現(xiàn)不同程度的下滑，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)備受關(guān)注。

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)表示，“5·17”新政后，6月份市場(chǎng)有所反彈，7月份下滑空間逐步收窄。總體來(lái)看，市場(chǎng)還處于尋求平衡的膠著狀態(tài)。下半年，隨著政策寬松力度的加大和市場(chǎng)信心的逐漸恢復(fù)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將筑底企穩(wěn)。

林昭遠(yuǎn)還表示，房地產(chǎn)作為國(guó)家的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)期能夠保持8萬(wàn)億元到10萬(wàn)億元的水平。越秀地產(chǎn)目前所進(jìn)入的城市總體成交規(guī)模都在2000億元以上，存量市場(chǎng)仍有所發(fā)展，“我們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)充滿信心”。

對(duì)于行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮也給出積極的判斷。他認(rèn)為，中長(zhǎng)期來(lái)看，潛在住房需求已經(jīng)過(guò)了歷史峰值，但絕對(duì)量的規(guī)模仍然巨大。而從短期來(lái)看，經(jīng)過(guò)了三年的市場(chǎng)調(diào)整，新房的性價(jià)比在提升，政策對(duì)多樣化住房需求的支持力度也在持續(xù)增加，這些都在為市場(chǎng)需求的復(fù)蘇積蓄能量，為新發(fā)展階段的到來(lái)提供土壤。

郁亮進(jìn)一步解釋?zhuān)紫龋S著房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生根本性變化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵要素從過(guò)去的規(guī)模變?yōu)楫a(chǎn)品力和服務(wù)力，目前新房的產(chǎn)品力、服務(wù)力比之前有了非常大的提升。同時(shí)，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)了三年調(diào)整，已經(jīng)回落到一個(gè)相對(duì)比較合理的水平，新房產(chǎn)品的性價(jià)比有比較大的提升。另外，從政策端來(lái)看，隨著各個(gè)城市落地因城施策，無(wú)論是購(gòu)房門(mén)檻，還是首付比例和按揭利率水平，包括“90/70”政策、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整等，對(duì)多樣化住房需求的支持讓買(mǎi)房變得更容易了，消費(fèi)者的信心在逐步恢復(fù)，居住支出負(fù)擔(dān)有明顯降低，購(gòu)買(mǎi)力也在提高，這為需求的復(fù)蘇創(chuàng)造了良好的條件。而從供給端看，今年上半年全國(guó)住宅新開(kāi)工面積同比下降24%，意味著全年新開(kāi)工面積大概是5億平方米左右，新房的供應(yīng)量是相對(duì)不足的。因此，供求關(guān)系的改善，為市場(chǎng)走出低谷、重拾向上動(dòng)力創(chuàng)造了條件。

轉(zhuǎn)型發(fā)展步伐加快

面對(duì)行業(yè)的深度調(diào)整，單一依賴地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的模式已然難以持續(xù)增長(zhǎng)，房企紛紛加快多元化轉(zhuǎn)型步伐，向新發(fā)展模式積極探索。多家提前布局商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的房企，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)持續(xù)提升。

2022年就開(kāi)始調(diào)整轉(zhuǎn)型的龍湖集團(tuán)進(jìn)展較快。今年上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額511.2億元，營(yíng)業(yè)收入468.6億元。其中，經(jīng)營(yíng)性收入131億元，同比增長(zhǎng)7.6%，對(duì)集團(tuán)整體收入的貢獻(xiàn)占比達(dá)到28%；經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的毛利率超50%、凈利率超25%，對(duì)集團(tuán)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)更提升至80%以上。

龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示：“按照這個(gè)速度，我們預(yù)計(jì)在2028年底，集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性收入占比能夠過(guò)半。到那時(shí)，整個(gè)業(yè)務(wù)模式可以說(shuō)切換到了新的發(fā)展模式。”

華潤(rùn)置地的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新也取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。華潤(rùn)置地執(zhí)行董事、董事會(huì)主席李欣在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上回答證券時(shí)報(bào)記者提問(wèn)時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)全面進(jìn)入存量時(shí)代，在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)方面，公司已經(jīng)擺脫業(yè)績(jī)達(dá)成單純依賴增量的慣性思維，將工作重心轉(zhuǎn)移到庫(kù)存去化上來(lái)，提升全價(jià)值鏈的組織能力。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金政策持續(xù)推進(jìn)下，公司經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)與資管業(yè)務(wù)已經(jīng)初具規(guī)模，向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為一種勢(shì)能。

“到目前為止，華潤(rùn)置地整個(gè)資產(chǎn)管理規(guī)模約4500億元，而且經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)收占比超過(guò)了25%，利潤(rùn)占比可能更高，說(shuō)明華潤(rùn)置地轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)呈現(xiàn)蓬勃壯大的狀態(tài)。”李欣說(shuō)，華潤(rùn)置地已經(jīng)成功實(shí)現(xiàn)從住宅第一增長(zhǎng)曲線向商業(yè)第二增長(zhǎng)曲線的跨越，接下來(lái)還將圍繞生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)，在城市代建、場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)、租賃住房等三個(gè)細(xì)分賽道上重點(diǎn)發(fā)力，全面推動(dòng)城市運(yùn)營(yíng)商戰(zhàn)略定位的落地。

面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出清和轉(zhuǎn)型交織的困難時(shí)期，美的置業(yè)選擇了特殊的重組方案，將開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)從上市平臺(tái)剝離出去，構(gòu)建“開(kāi)發(fā)代建+物管服務(wù)+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+房地產(chǎn)科技”的業(yè)務(wù)模式。美的置業(yè)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)表示，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性業(yè)務(wù)承壓，但是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)前景廣闊，相信美的置業(yè)重組后所保留的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)科技等業(yè)務(wù)都有良好的增長(zhǎng)空間。

優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵

在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，保證現(xiàn)金流安全至關(guān)重要，房企投資拿地變得更加謹(jǐn)慎，想方設(shè)法削減債務(wù)成為最緊迫的任務(wù)。

“在踐行新舊模式轉(zhuǎn)換時(shí)，最關(guān)鍵的是處理好債務(wù)問(wèn)題。”陳序平說(shuō)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是規(guī)模大、周期短，但不確定性也大，大多數(shù)的債務(wù)是建立在舊模式的基礎(chǔ)上的，如果債務(wù)結(jié)構(gòu)沒(méi)有完成切換，很難完成業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

陳序平進(jìn)一步表示，在向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)換時(shí)，要優(yōu)先做的是優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，一是要把債務(wù)規(guī)模降下來(lái)，二是要把債務(wù)周期拉長(zhǎng)。龍湖就是用所有業(yè)務(wù)的正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流去壓降負(fù)債總額，即用正現(xiàn)金流去降負(fù)債總額，同時(shí)，用長(zhǎng)周期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款去替換3到5年期的信用債融資。“在完成債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化后，才有可能實(shí)現(xiàn)新模式的轉(zhuǎn)換，以及收入及利潤(rùn)的轉(zhuǎn)換。”

據(jù)介紹，龍湖從2023年開(kāi)始就主動(dòng)有序地壓降負(fù)債規(guī)模，截至目前，龍湖2024年內(nèi)已經(jīng)歸還了107億元境內(nèi)公開(kāi)債，年內(nèi)剩余到期境內(nèi)公開(kāi)債僅10億元，供應(yīng)鏈ABS、商票等均已清零。至2026年底之前，龍湖已無(wú)境外公開(kāi)債券到期。

面對(duì)階段性經(jīng)營(yíng)困難，萬(wàn)科上半年在保障現(xiàn)金流和償債方面也做了多方面努力。除了積極銷(xiāo)售、推進(jìn)大宗交易和資產(chǎn)盤(pán)活、逐步退出非主業(yè)業(yè)務(wù)和投資這三項(xiàng)工作回款1370億元左右外，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華介紹，在上半年，萬(wàn)科完成73億元的境內(nèi)公開(kāi)債券和折合人民幣約104億元的境外公開(kāi)債券的償付，年內(nèi)尚有9月到期的20億元境內(nèi)公開(kāi)債券待兌付。下半年，除了經(jīng)營(yíng)端創(chuàng)造現(xiàn)金流之外，萬(wàn)科會(huì)盡可能穩(wěn)定銀行存量融資規(guī)模，積極轉(zhuǎn)換融資模式，同時(shí)繼續(xù)爭(zhēng)取銀團(tuán)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等機(jī)會(huì)，提供增量流動(dòng)性，以此保障債務(wù)的安全兌付。

綠城中國(guó)管理層表示，公司下半年乃至明年上半年，還是保持底線思維、謹(jǐn)慎穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略。今年投資更為謹(jǐn)慎，寧可錯(cuò)過(guò)也不錯(cuò)投，總體投資力度會(huì)比去年稍微弱一些。據(jù)介紹，綠城于2024年到期的所有境外貸款，已于上半年基本完成置換，2025年到期的剩余債務(wù)的置換工作也已經(jīng)啟動(dòng)，目前正在按計(jì)劃有序推進(jìn)。