證券時報網(wǎng)
吳永芳
2024-09-09 11:21
近日，多地密集出臺穩(wěn)樓市新政。
券商中國記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了金融信貸、住房公積金、購房補(bǔ)貼等政策支持外，多地還鼓勵現(xiàn)房銷售，探索以套內(nèi)面積計價銷售。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，實施商品房現(xiàn)房銷售將杜絕商品房爛尾斷貸風(fēng)險，減少預(yù)售房交付矛盾，保護(hù)購房者利益。按套內(nèi)面積計價有利于購房者更直觀地了解實際價格，有利于減少信息不對稱所引發(fā)的糾紛，促進(jìn)商品房銷售行為進(jìn)一步規(guī)范。
多地鼓勵現(xiàn)房銷售
9月4日，江西省九江市武寧縣政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)武寧縣房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，共有24條措施。其中提出，實行“房票”安置政策、支持城市住房“以舊換新”、落實交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策、加強(qiáng)住房信貸支持、進(jìn)一步優(yōu)化住房公積金政策、優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
同時，新政還提出，支持商品房現(xiàn)房銷售，積極探索商品房現(xiàn)售試點。武寧縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，自文件印發(fā)之日至2024年12月31日期間簽訂商品住房現(xiàn)售合同且完成契稅繳納的個人，可享受100%購房契稅補(bǔ)貼優(yōu)惠。購房契稅實行先征后補(bǔ)，補(bǔ)貼資金由受益財政保障，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)參照執(zhí)行。
另外，近日，湖南省衡陽市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施（試行）》，除了降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、允許購新房提取父母或子女公積金外，新政還提出，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取現(xiàn)房銷售模式。鼓勵商業(yè)銀行按市場化、法治化原則提高現(xiàn)房銷售項目開發(fā)貸額度、延長開發(fā)貸期限、降低開發(fā)貸利率，對現(xiàn)房銷售項目購房業(yè)主的首套按揭優(yōu)先受理、優(yōu)先審批。
國家發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳認(rèn)為，實施商品房現(xiàn)房銷售將徹底杜絕商品房爛尾斷貸風(fēng)險，減少預(yù)售房交付矛盾，保護(hù)購房者利益，也有利于房地產(chǎn)項目品質(zhì)不斷提升，制約房企盲目擴(kuò)張規(guī)模沖動。
多地探索以套內(nèi)面積計價銷售
9月4日，湖南省湘潭市政府印發(fā)《湘潭市促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》。其中提出，調(diào)整住房信貸政策、優(yōu)化公積金貸款政策、給予人才購房補(bǔ)貼、支持住房“舊換新”“舊轉(zhuǎn)保”。
同時，新政還提出，優(yōu)化住房銷售方式。購買新建商品住房，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在審核備案后，可在原規(guī)定的基礎(chǔ)上按市場行情適度浮動促銷。一次性團(tuán)購10套及以上新建商品住房的，團(tuán)購價格不納入城市商品房價格監(jiān)測范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可實行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。
值得注意的是，在湖南省衡陽市政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施（試行）》中也提出，優(yōu)化商品住房計容及銷售面積計算方式。優(yōu)化房地產(chǎn)商品住宅計容方式，探索商品住宅建筑以套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）進(jìn)行計價銷售。
實際上，4月30日廣東省肇慶市發(fā)布的《肇慶市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》中就提出，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法規(guī)范、優(yōu)化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。從2024年5月1日起，實行按住房套內(nèi)面積計價宣傳銷售。
當(dāng)時，“肇慶市取消公攤”就引發(fā)了市場關(guān)注。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)指出，是否取消公攤面積是一個由來已久的問題，大家普遍在討論其對于購房成本和用房成本的影響。實際上，以建筑面積或是以套內(nèi)面積來進(jìn)行交易對購房成本并沒有太大影響。本質(zhì)上，這只是計算方法的差異，兩種算法下的房屋總價應(yīng)該是相近的，只是單價會有所不同。而且，現(xiàn)在購房者都相對理性，購房時對得房率指標(biāo)的關(guān)注也較高，得房率低的房子競爭力相對較差，所以，開發(fā)商基本不會故意做大公攤面積、降低得房率。
對于取消公攤面積對用房成本的影響，徐躍進(jìn)認(rèn)為也不太確定。“目前，物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)大多是按建筑面積來計算，如果換作以套內(nèi)面積進(jìn)行計算，收費(fèi)單價也可能會相應(yīng)提高，最終用房成本也不一定會降低。”他說。
“總體而言，計價方式的變化對房價的影響是較小的，但按套內(nèi)面積計價有利于購房者更直觀地了解實際價格，有利于減少信息不對稱所引發(fā)的糾紛，促進(jìn)商品房銷售行為進(jìn)一步規(guī)范，預(yù)計后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)出臺相關(guān)規(guī)定。”徐躍進(jìn)說。
校對：王錦程
