證券時報
王軍
2024-08-27 18:46
證券時報記者 張達
黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》（以下簡稱《決定》）確立了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的改革目標，并從完善供應(yīng)體系、優(yōu)化調(diào)控政策、轉(zhuǎn)變運營方式等重點領(lǐng)域明確了改革任務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)改革路線圖更加清晰。
接受證券時報記者采訪的專家學(xué)者認為，《決定》兼顧當前和長遠，為房地產(chǎn)長遠發(fā)展確立了方向和目標。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，離不開政策的引導(dǎo)和支持，制定和實施有利于新模式構(gòu)建的金融政策、土地政策、稅收政策等是必選之項。
明確改革目標兼顧當前和長遠
《決定》對于房地產(chǎn)層面的表述放在了“健全保障和改善民生制度體系”的框架之下。“這次《決定》之所以對房地產(chǎn)著墨較多，是因為兼顧了當前和長遠，既著眼于解決當前的迫切問題，又兼顧未來的可持續(xù)發(fā)展，確保經(jīng)濟、社會和環(huán)境的全面協(xié)調(diào)發(fā)展，為房地產(chǎn)長遠發(fā)展確立了方向和目標。”中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員秦虹在接受證券時報記者采訪時說。
在秦虹看來，“加快建立租購并舉的住房制度”直接回應(yīng)了當前房地產(chǎn)市場中存在的部分城市房價高、租賃市場不規(guī)范和不成熟等問題，結(jié)合《決定》中“推行由常住地登記戶口提供基本公共服務(wù)制度”的部署，可以預(yù)見，通過加快構(gòu)建租購并舉的住房制度，可以緩解目前部分居民購房難、租房難、租購不同權(quán)的問題，切實保障民生，提升人民生活質(zhì)量。
“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”旨在創(chuàng)新和優(yōu)化現(xiàn)有的房地產(chǎn)發(fā)展模式。秦虹對記者說，特別是改變“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房企經(jīng)營模式，推動房地產(chǎn)市場健康、可持續(xù)發(fā)展。
秦虹同時指出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式離不開政策的引導(dǎo)和支持，因此，制定和實施有利于新模式構(gòu)建的金融政策、土地政策、稅收政策等是必選之項。
改革融資方式和預(yù)售制度
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。
加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，需要進一步深化重點領(lǐng)域改革。
此次《決定》明確提出“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”，這是構(gòu)建新發(fā)展模式在體制機制改革方面的重要內(nèi)容之一。
“過去房地產(chǎn)開發(fā)融資與商品房預(yù)售資金的使用關(guān)系密切，在預(yù)售資金監(jiān)管不到位的情況下，開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，使用無息杠桿拿地開發(fā)，帶來了項目爛尾的風險。”秦虹說，改革和完善商品房預(yù)售制度，嚴格預(yù)售資金使用監(jiān)管或?qū)嵭鞋F(xiàn)房銷售，可以大大降低購房人的購房風險；但也需要改革房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式，使開發(fā)資金能覆蓋建設(shè)過程。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華對證券時報記者表示，“改革商品房預(yù)售制度”意味著商品房預(yù)售制度不會取消，但是市場趨勢是以現(xiàn)房銷售為主，期房銷售占比下降。商品房預(yù)售制度改革的總體方向應(yīng)該是在保護購房者權(quán)益的基礎(chǔ)上，提高資金監(jiān)管效率和使用效率。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉也認為，考慮到試點現(xiàn)售制存在的周期長、回款慢、加重房企經(jīng)營負擔等問題尚未得到有效解決，預(yù)售制短期內(nèi)不會全面退出。
完善調(diào)控政策 充分賦權(quán)地方
由于房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，各個城市的交易量和價格有很大差異，近年來，中央和監(jiān)管部門一直強調(diào)要“因城施策”。此次《決定》再次強調(diào)，“充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策”，并進一步明確提出“允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準”。
“賦予地方調(diào)控自主權(quán)，可以避免‘一刀切’政策導(dǎo)致的不適應(yīng)性和副作用，增強調(diào)控政策靈活性。”秦虹說，“允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策”，賦予地方更多自主權(quán)，有助于鼓勵地方政府根據(jù)自身情況創(chuàng)新調(diào)控手段，穩(wěn)定房價，滿足更廣泛居民的購房需求，探索適合本地的房地產(chǎn)發(fā)展模式；“取消普通住宅和非普通住宅標準”，將有助于放開目前部分城市仍存在的購房限制，促進合理購房需求，提升市場活躍度。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，目前，全國絕大多數(shù)二三線城市已經(jīng)全面放開住房交易限制，僅剩北京、上海、廣州、深圳4個一線城市及天津和海南部分城市還在執(zhí)行限購。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計，短期廣州、天津、海南部分地區(qū)取消限購政策存在較強預(yù)期，北京、上海、深圳取消限購或仍需時間，短期或仍以漸進式推進為主。
在普通住宅標準方面，鄒琳華認為，“取消普通住宅和非普通住宅標準”，意味著購買改善性住房的交易稅費將進一步降低，此舉更好地體現(xiàn)了對普通居民改善型住房需求的支持。因為絕大多數(shù)非普通住宅，只是面積相對較大或單價相對較高，實際上并非豪宅，購買者也多為普通居民家庭。
楊科偉指出，2023年深圳、上海、北京均取消了普通住宅總價限制，只以建筑面積、容積率、單價等作為區(qū)分；未來普通住宅標準有望進一步放寬甚至取消，比如北京取消單價限制，上海、深圳放寬面積限制，以此減輕住房交易稅費負擔。
值得注意的是，《決定》還提出“完善房地產(chǎn)稅收制度”。秦虹認為，房地產(chǎn)稅收制度完善應(yīng)從整體考慮，首先需要完善房地產(chǎn)的稅收法律框架，梳理優(yōu)化相關(guān)稅收的征收范圍、標準、方式和用途，該減的減，該增的增。降低開發(fā)交易環(huán)節(jié)稅賦，增加持有環(huán)節(jié)稅收，是過去一直討論的方向，從未來看，調(diào)整這一稅收體系，需要從法律法規(guī)、稅基稅率、評估體系、征管監(jiān)督、稅收減免、政策宣傳等多個方面進行系統(tǒng)設(shè)計和實施，并通過試點先行、數(shù)據(jù)整合和配套政策等措施確保改革的平穩(wěn)推進，確保法律法規(guī)的可操作性和透明度。
對于備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅，陳文靜認為，中長期來看，房地產(chǎn)稅相關(guān)立法和改革或仍將持續(xù)推進，但當前房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整階段，房地產(chǎn)稅的出臺時機尚不成熟。進一步降低交易環(huán)節(jié)稅費如降低契稅稅率等，也是支持住房保障的重要舉措。
