券商中國
鄧雄鷹
2024-08-31 17:18
7月LPR下調(diào)之后，廣州一外資行推出了2.9%的首套房貸利率，引發(fā)市場的熱議。近日，廣州再現(xiàn)超低利率。
第三方平臺數(shù)據(jù)顯示，廣州華潤銀行首套房貸利率、二套房貸利率均突破了2.9%，達到2.89%，這一數(shù)字又一次刷新近年來廣州的最低紀錄。
對此，第一財經(jīng)記者求證華潤銀行，截至發(fā)稿，華潤銀行尚未回應。
值得注意的是，目前，5年期以上首套房公積金利率為2.85%，相當于商業(yè)銀行貸款利率已“撞車”公積金利率。
未來，公積金還有競爭優(yōu)勢嗎？
商貸“撞車”公積金
今年以來，廣州房貸利率持續(xù)下行。以國有大行為例，其首套房貸利率從年初的4.1%降至如今的3.1%。如果按照100萬30年期等額本息來計算，年初買房與當下買房，按揭利息相差12.4萬元。
第三方平臺數(shù)據(jù)顯示，廣州首套房貸利率形成了4個梯度。其中，最高為3.3%；7家銀行為3.1%，主要由國有大行和股份行構成；8家銀行為3.05%，以股份行為主；4家銀行降到了3%以下，以外資行、城商行為主。其中，匯豐銀行、渣打銀行和廣州銀行均在2.9%~2.95%之間。
渣打銀行回應記者稱，渣打銀行秉持審慎合規(guī)的經(jīng)營理念，在各地監(jiān)管指引下因城施策落實住房信貸政策，穩(wěn)健推進所在城市的房貸業(yè)務，持續(xù)完善住房領域的金融服務。具體的房貸利率及放款周期將依據(jù)銀行資金成本、客戶資質情況、貸款申請資料提交情況等綜合因素進行合理調(diào)整。
另外，華潤銀行首套房貸利率、二套房貸利率跌破2.9%，達到2.89%。不過，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，該利率申請條件較為苛刻，需貸款金額達到300萬元以上。
在銀行不斷下調(diào)房貸利率的背后，是資產(chǎn)端持續(xù)增加的“房貸壓力”，去年，A股上市銀行的年報就已經(jīng)顯露出涉房貸款增速放緩甚至下降的信號，從今年中報的情況來看，“房貸壓力”已越來越大。
目前9家上市銀行披露了中報，其中，6家銀行的個人住房貸款規(guī)模較年初有所收縮。
其中，興業(yè)銀行去年底的個人住房及商用房貸款規(guī)模為10759億元，今年上半年為10651億元，減少了108億元，下降1%，同比去年年中更是下降了1.89%，不良率由年初的0.56%升至年中的0.65%。
浦發(fā)銀行上半年的個人住房貸款余額為8336億元，較年初減少了45億元，不良率由年初的0.62%升至0.75%；平安銀行的住房按揭貸款規(guī)模僅較年初增加了30億元，同樣的，不良率提升了0.14個百分點。
公積金利率待降？
值得注意的是，目前，5年期以上首、二套公積金貸款利率分別為2.85%、3.325%。也就是說，廣州最低的商貸利率已經(jīng)“撞車”公積金貸款利率。
事實上，不僅廣州，隨著商業(yè)銀行首、二套房貸利率的快速下降，越來越多城市的商業(yè)貸款利率正在靠近公積金利率。
根據(jù)北京住房公積金管理中心官網(wǎng)的現(xiàn)行貸款利率對比表可以發(fā)現(xiàn)，北京的公積金利率和商貸利率之間的利差為1.1%，為近20年來的新低。
“低成本，低利率原本是公積金的核心優(yōu)勢，當與商貸持平時，競爭優(yōu)勢則大大被削弱。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經(jīng)記者表示，預計后續(xù)公積金利率還將會繼續(xù)調(diào)降。
“因為低利率，公積金一直是購房者的熱門選擇，但由于額度有限，所以很多購房者選擇‘公積金+商貸’的組合貸款模式，如今，隨著市場環(huán)境的變化，這種組合貸款優(yōu)勢反而不如純商貸。”廣州大源按揭總經(jīng)理鄭大源對記者說。
不過，鄭大源同時表示，在當前低利率環(huán)境下，純商貸更加劃算，但考慮到房貸期限長達20年~30年，未來的利率環(huán)境可能會發(fā)生變化，當利率處于上升通道時，商業(yè)利率跟隨LPR上下浮動的頻次更高，而公積金則調(diào)整緩慢，尤其是一直以來公積金都是處于較低利率，所以，這也是公積金的優(yōu)勢之一。
記者注意到，2022年以來，公積金利率僅調(diào)整了2次，其間LPR下調(diào)了8次。因此，市場也出現(xiàn)了公積金利率亟待下調(diào)的聲音。
“現(xiàn)階段調(diào)降公積金貸款利率，更多是作為一種政策手段，提高居民購房意愿。目前看，在房價沒有止跌的情況下，房貸利率并非居民購房決策的主要影響因素，調(diào)降利率刺激購房的效果有限，此時，單純因為與商貸利差縮小就調(diào)降公積金利率的必要性不大。”星圖金融研究院副院長薛洪言對記者說。
